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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地王一出,周边房价跟涨   

2012-07-17 08:45:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京新地王的暗喻

 

对于低迷已久的住宅用地市场来来说,7月10日,北京新地王的诞生,仿如一声春雷。在经历46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争后,中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件,以3.38万/平方米的楼面价,拿下海淀万柳地块——北京新地王。若剔除回购房因素,则以4万/平方米的楼面价,刷新全国单价地王纪录。

 

现阶段的房地产市场背景是,房产市场成交趋于活跃,而土地市场仍较低迷。从统计局数据来看,今年1-5月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%,而全国商品房销售面积同比下降12.4%。从交易中心数据分析,今年6月份,全国10个典型城市土地成交建筑面积仍然处于近三年来低位,同比下降36%;而全国10个典型城市商品住宅成交量创下近17个月的新高,同比增长35%。显而易见,土地市场的表现明显弱于房产市场。从中也反映出开发商对于后市的预期总体仍然比较谨慎,甚至悲观。

 

不过,近期的情况正在慢慢发生变化。比如,6月份全国10个典型城市土地成交建筑面积,环比5月上涨19%,说明房企拿地意愿有所复苏。今年上半年,地产大佬们的拿地态度明显分化,绿地、龙湖、金地、富力等表现积极。而招商、中海、保利、华润、万科、碧桂园等,今年以来拿地则相对稳健,扩张速度有所放缓。绿城、世茂、远洋则上无作为,其中绿城主要受累于高负债率和高存货,并无奈向九龙仓和融创转让部分股权和项目,而后二者则受制于现有的土地储备量较大。

 

土地市场的不景气,也影响了地方政府的收入。现阶段,我国地方政府对于土地出让金的依赖度较高,从2002年开始,全国土地出让金占地方财政总收入的占比就高于20%,其后一直震荡上行,特别在2008年以后,其影响力逐步显现,对地方财政收入起着不可或缺的作用,比如2011年土地出让金占地方财政总收入的38.4%,比2010年降低了2个百分点,但依然处于历史较高位。

 

今年上半年,全国10大典型城市土地出让金收入为1206亿元,与2011年同期相比下降54%,与2010年比较更是大幅下降61%。可见,土地出让金正处于近几年的低位,而土地出让金收入的大幅下降会使地方政策放松调控的驱动力增强,所以去年四季度以来,媒体频频报道部分地方政府出台政策,放松房地产调控。基于此,地方政府今年卖地的意愿比去年和前年更为强烈,而为了吸引开发商拿地,地方政府推出优质地块的冲动在所难免。

 

一个典型例子是,6月18日,在2012年广州经营性土地推介会上,近200家国内外房企大鳄围观了一场罕见的夺地大战,恒大鏖战近1个小时,在近200轮举牌后,拿下靠近黄埔大道的珠江新城小型商业地块,地块成交总价13.22亿元,比起始价高出8.2亿元;折合楼面地价32968元/平方米,甚至超过了目前周边在售的商业公寓房价。商业地产爆出地王,远没居住用地的地王招人关注。原因也简单,2009年底以来的本轮房地产调控,矛头直指住宅市场,促使房价合理回归。7月7日,温家宝总理再次强调,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,决不允许房价反弹。

 

众所周知,以往投资投机性购房需求,比较青睐高档住宅,而本轮调控中采取的限购、限贷政策,直指多套房需求、高端房需求。数据表明,今年以来全国一二线城市商品住宅成交反弹,是以刚需为主导的,近两个月改善需求也有所释放。然而,别墅、豪宅公寓市场,依旧在沿续去年下半年以来的低迷之态,即便是今年以来部分豪宅项目加大了促销力度,成交情况仍未见实质性的好转。而北京地王项目,楼面价已高达4万元/平方米,估计未来房子卖8万元/平方米左右,才能实现盈利。开发商有胆高价拿下这个地王,说明对未来市场有信心,这点值得深思。况且,该项目21%的建筑面积为回购房,将来政府打算将这些房子分配给什么人?经济适用房对象吗?不会影响豪宅销售吗?他们能与豪宅业主和谐相处吗?有点风险,有点尴尬,谜底只能让时间揭答了。

 

不管怎么说,北京新地王的火爆出炉,意味着随着商品住宅成交量持续反弹,土地市场也快告别冬天了,预计下半年将趋于复苏。有趣的是,地王产生后,人民日报立即发文,认为地王并不意味着未来就是楼王,只是个别现象,不会影响房价。结果,北京地王则出,周边二手房就开始提价。实在是讽刺。

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