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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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人口老龄化会使中国房价持续下跌吗   

2012-07-31 08:00:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人口老龄化会使中国房价持续下跌吗

 

近日,著名的楼市“空军司令”谢国忠在某论坛上提出:千万别买房子,有空房子赶快卖掉。其中一条原因是:中国没有那么多人,人口下降,那么房地产一去不复返,房价永远是下降的,2020年已经不远了,2015年中国社会将进入老龄化阶段,到2020年人口将会下降,现在没有必要去买房子冒险。

 

就长期而论,决定房地产市场走势的因素包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平等。因此,人口可以说是影响房价的重要因素之一。一般规律是,人口总量增长、劳动人口增长、户均人口减少、购房适龄人口的增加,都会导致购房需求增加,反之,则会导致购房需求减少。

 

发达国家已有经验可鉴。1950年代以来,在近年来经历过房价暴涨的一些国家中,人口规模总体上涨,这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国。相反,过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低,正好与人口增长速度的显著放缓同时发生,德国和日本在 2005年前后达到顶峰,韩国预计到2020年前后达到顶峰。就适龄购房人口数量来看,德国1995年、日本1980年、韩国2000年达到顶峰,适龄购房人口占总人口的比重的高值皆在34%左右。1995年前后的德国,房价处于温和上涨阶段,而1980年之后的日本房价呈上涨态势。

 

关于我国的情况,不妨关注三个指标。第一,人口总量。我国人口峰值出现在什么时间,预测版本较多。根据第六次全国人口普查主要数据,国家统计局副局长张为民认为,将在2032年前后达到人口零增长,其后持续小幅减少。谢国忠“2020说”过于悲观了。

 

第二,劳动年龄人口(15-64岁)。我国劳动年龄人口占总人口的比重,也即所谓的人口红利,2010 年该比重达到最大值:74.5%,2011年比上年微降0.10个百分点,是2002年以来首次出现下降。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。2000年我国60岁以上的人口超过总人口的10%,正式进入老龄化社会。第六次全国人口普查,我国60岁及以上人口占全国总人口的13.26%。

 

第三,购房适龄人口(25-49岁)。从全国来看,2008 年,我国购房适龄人口就已经达到4.7亿人口左右的高峰,之后持续下滑。从上述三个指标来看,我国人口情况对住宅市场最有利的时点,已经过去。仅从人口情况分析,住宅需求最旺盛、最急迫的时点,正是过去的六七年。

 

然而,我国的情况与发达国家又有不同,快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓、甚至下降的影响。与发达国家相比,我国的城镇化显著滞后于经济发展。比如,日本购房适龄人口数量最多的1980年,城镇化率已接近80%,而我国购房适龄人口最多的2008年,官方统计的城镇化率只有46%。这也就意味着,随着未来10-20年我国城镇化的快速推进,由农民转至城镇的人口,依然会创造很大的购房需求。

 

据笔者测算,2005年我国新增城镇劳动人口数量达到高点,略超2000万人,其后一直持续回落,但直到2030年,还能达到300万左右的新增量。而新增购房适龄人口,直到2027年前后才会变成负增长。如果按每年城镇化率提高0.8%,则2015 年到2027 年,每年的城镇购房适龄人口都在2.45 亿左右的水平。这就意味着,未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。并非谢国忠所谓的“人口总量一下降,房价只跌不会涨”。

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