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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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三季度经济与楼市同煎熬  

2012-07-04 08:36:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三季度经济与楼市同煎熬

 

记得年初时,有人说:欧债危机和中国房地产市场,是决定2012年世界经济的两个最大的变量。现在看来,前者比预想的更糟糕,而后者比预期的略乐观。内察国内经济走势,房地产市场堪称第一变量。

 

终于步入三季度。我国经济仍未看到明确的止跌信号,6月份,中国制造业PMI50.2%,比上个月下降了0.2个百分点,为7个月来最低值。无独有偶,汇丰PMI48.2,同样创7个月来新低。一季度GDP增幅已回落至8.1%,二季度“破八”成定局。“稳增长”压力仍在增加,光靠一次“降息”,显然无法逆转经济下滑的严峻态势。在这种情况下,房地产调控还有多少“打压”的空间?

 

与此同时,来自房地产市场的消息却是喜忧参半。6月份,全国10个一二线城市的商品住宅成交量,环比5月上涨11.8%,同比去年同期增长35%,创下近17个月的新高。其中,上海的成交量为102万平方米,较上月涨26%。自今年2月以来,成交量持续反弹,近两个月的力度,连创去年1月以来的新高,标志着已完成了“量变到质变”,超过了一般意义上的季节性的“春季行情”。楼市成交量上升,缓解了市场下行对经济的压迫。

 

如果只是“量增价跌”,这是政府乐见的。成交量增长,能增加地方政府的财税收入,更能拉动相关产业;价格下跌更是本轮房地产调控利剑所指。然而,量增之后,价格终究还是会止跌的,只是滞后时间长短而已。近日中房指数研究院的报告显示:6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688/平方米,环比5月上涨0.05%,结束了自20119月以来的连续9个月环比下跌态势。这是民间研究机构的数据,却与国家统计局公布的70个大中城市房价指数基本同步。

 

去年10月,全国70个大中城市房价指数首次出现环比下跌,至今年5月份,已持续下跌了8个月。近两月降幅明显收窄,降幅很可能已于今年3月触底,按照100个城市成交均价走势,国家统计局的官方房价,也将步入筑底反弹阶段。然而,无论是中央政策,还是社会舆论,都不希望看到房价上涨,遑论报复性上涨。房价既受政府调控有形之手的控制,又受市场无形之手的影响,当前的尴尬之处在于:如果政策保持平稳,则在成交量持续反弹之后,房价已具备上涨的动能;如果再次施以重手打压房价,则市场还将重归低迷,从而不利于经济稳增长。

 

这是一个两难的困局。如果经济增幅确定触底向上,当然可以比较从容的继续压制房价;如果经济继续下行,则暂且容忍房价小涨亦无妨,毕竟限购限贷都还在,毕竟住宅存货压力仍然较大,毕竟开发商资金仍然偏紧。不巧的是,这一困局正好出现在三季度,三季度经济走势尚不明朗。况且,如果房价反弹,还将制约货币政策放松的节奏,反过来又会影响保增长。因此,今年三季度,将是宏观经济、货币政策、房地产市场,相互影响,最为纠结煎熬的一个季度。

 

即便局势复杂且窘迫,管理部门也该有所应对。面对房价即将反弹的不利形势,未来数月,相关部门应采取措施,但一定要把握力度、掌握火候,既要达到为市场敲警钟的目的,又要避免出台太生硬、太生猛的行政管制措施。笔者认为,重点应强调限购、限贷不放松,抑制投资投机性购房措施不动摇,这些皆属旧政;另外,还须加点“佐料”性质的新政策,比如利用40个城市住房信息联网的优势,加强对跨地区炒房行为的打击,再如趁机推出第二批房产税试点城市等。

 

刊发于东方早报

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