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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产景气度三季度筑底   

2012-08-11 13:10:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产景气度三季度筑底

 

     根据国家统计局公布的最新房地产数据,今年前七个月,全国房地产开发投资同比名义增长15.4%,增速比1到6月份回落1.2个百分点。其中,住宅投资增长10.7%,增速回落1.3个百分点。同时,商品房的销售额同比下降5.2%,房屋新开工面积下降9.8%。与此同时,房地产景气指数再创新低。

  在严厉的调控政策下,房地产调控已经产生切实的效果。但需要注意的是,房地产行业的各项指数下调的速度越来越慢,房地产行业有触底苗头。

  房地产龙头企业也已经开始为未来可能的回暖做准备。从7月到现在,万科、龙湖、中海以及保利四大房企拿地19次。之所以这些大企业在此时出手拿地,一方面,这些房企资金链明显好于去年,另一方面,目前土地市场外冷内热,正是拿地的好时候。随着成交量的回升,房地产行业将会回暖,下半年可能会重新出现地产商纷纷抢地的景象。

  渣打银行的调查显示,不少房企认为地价已经触底回升。一些地方政府宁肯土地流拍也不接受较低的地价,直接结果是减少土地供应,高地价依然是高房价的主因。不解决这个根本问题,地价不会下降只会上升。

  经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭,评论这个话题。

 

  国家统计局发布房地产数据后,杨红旭解说,目前房屋销售量继续好转,同比跌幅持续收窄,年底可能出现正增长。但是同时开发投资和新开工继续恶化,不过还没有探底成功。杨红旭认为,房地产可能会在三季度触底,四季度小幅复苏。   

  杨红旭:房地产指标比较多,我一般关注三个指标,第一是房屋的销售面积、销售量,这是一个领先指标,已经持续反弹了几个月。第二个指标是价格,6月份,70个城市房屋价格指数首次出现环比正增长,价格上也出现了止跌反弹的迹象,价格是同步指标。第三是房地产开发投资和新开工面积,这是一个滞后指标,这两个指标现在还没有探底成功。整个来讲有个综合指标,就是国房景气指数,国房景气指数6、7月连续两个月的跌幅收窄,我估计应该会在三季度会出现见底。从行业整个温度,从成交量、成交价格、投资和开工整个来看,我认为可能会在三季度触底,四季度逐步小幅复苏,但要看领先指标,房屋的成交量已经复苏几个月了。

 

  在信贷收紧之后,房地产企业的资金链越来越紧张,但是很多业内人士都注意到,现在房地产企业的资金面已经好转,资金同比增幅上行,一些房地产企业现在已经加快了拿地的速度。今年三四季度是否会出现房地产企业抢地的情况,杨红旭认为,下半年企业拿地规模将增大,活跃度会增加,但不会疯狂。

 

  杨红旭:据我们的研究发现,这一轮调整,整个房企资金链最紧张的时候是在二季度,程度基本上跟2008年全年相似。三季度我们认为会有一个小幅的复苏,主要是内部来看企业的销售资金回笼增长比较明显,外部来看货币政策持续放松,但是目前依然处于资金偏紧状态。至于资金缓和之后,下半年会不会抢地,我认为下半年整个企业拿地的规模将会增加,购地活跃度会增加,但现在资金依然偏紧,而且存货量也比历史上大,所以今年下半年土地成交反弹会活跃,但不会像2009年四季度那样地王非常多,我们今年有地王,但数量不是很多,成交趋于活跃,但不会疯狂。

  房价和地价之间有一种相互拉扯的关系,房价是领先于地价的,房价目前出现了止跌反弹的迹象,如果接下来地价也出现上涨,尤其是部分地王出现,会客观上推高房价。因为他会改变人们的预期,觉得地王出了,周边的二手房价格就涨了。

 

 渣打银行分析认为,一些地方政府宁肯土地流拍也不接受较低的地价,直接结果是减少了土地供应。从长期来说,这会不会导致房地产调控虽有严厉政策,但由于地价不降,所以调控效果打折?   

 

  杨红旭:这有一定道理,但不全面。首先地方政府肯定不愿意贱卖土地,因为土地是有限的,都希望能卖出好价钱,这样土地出让金的总量会进一步增加。但地方政府现在财政比较紧张,经济也比较低迷,所以也希望土地市场继续活跃,要想活跃的话价格就不能定太高,所以我认为它不希望地价低,但是他又希望土地能够成交,所以地方政府处于矛盾的心态。尤其我们看数据,1-7月份开发企业拿地量,今年1-7月份同比去年1-7月份降了24%,说明了整个土地市场依然是比较低迷的,所以我认为地方政府下半年应该是推地的积极性会提高。

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