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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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劝架“稳增长”与“控房价”  

2012-08-15 08:08:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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劝架“稳增长”与“控房价”

 

二季度GDP增幅已回落至7.6%,虽然仍好于2009年一季度的6.1%,但探底尚未结束。3月以来主要城市住宅成交量持续攀升,已大幅超过去年月均水平。但是,房地产开发投资增幅还在继续下滑,1~7月只有15.4%,明显低于20.4%的固定资产投资增幅;房屋新开工面积还在继续负增长,1~7月跌幅扩大至9.8%,对于上游产业的负面影响还在增加。

 

因此,如何在稳增长和控房价之间寻求更好的平衡点,成为当前我国经济政策和经济生活的重要命题。对此,笔者建议:

 

首先,经济发展要减少对房地产业的依赖。经济转型需要一个长期过程,当务之急是稳增长。着眼当前,出口和消费难以兴奋,稳增长还得靠投资。既然不能刺激占固定资产投资23%的房地产投资,那么需要扩大基建规模,尤其配合推进城镇化战略,更多关注中小城市、小城镇的基础设施和配套设施建设。同时,积极推进新农村建设。

 

其次,放松货币政策应考虑楼市的承受力。作为资金密集型产业,房地产业对货币政策和资金松紧非常敏感。在货币宽松的条件下,房价很难不涨。去年四季度,我国货币政策开始微调,由于幅度不大,对楼市影响有限。但以今年6月首次降息为标志,货币放松节奏明显加快,尤其是7月初再度降息,对楼市的利好趋于明显,甚至有部分购房者望风而动。货币政策放松的速度过快、力度过大,必然会促进房价上涨。

 

再次,加大保障性安居工程的投资和建设力度。今年1~7月,全国城镇保障性安居工程新开工580万套,完成年度计划的77%;基本建成360万套,完成年度计划的72%。截至5月底,国家对保障房建设投资3895亿元,约占全国房地产开发投资的18%。这一推进力度可以进一步加大。从投资结构上,国家应该出台更多优惠政策,引导和扶持民企进入保障房领域。

 

加之,还应该增加“有保有压”的差异化政策力度。一方面要保合理的自住需求,加大对首次置业者的政策支持力度。另一方面应加大对投机投资性购房需求的打击力度。这类需求往往是助推房价快速上涨的主导力量。近日有媒体报道,部分温州投资客重出江湖,这反映出近期部分城市的住宅需求已发生了变化。这一现象应引起监管层的足够重视。

 

此外,当前,全国住宅存量较大,总体市场形态是供大于求。但并不能因此高枕无忧。今年前7月中的6个月,多数一、二线城市的月度新增商品住宅成交量,皆超新增供应量。这就意味着,许多新推楼盘销售情况不错,存货量大主要表现为结构性过剩,即大户型和高端住宅过剩。另外,今年1~7月,全国开发企业土地购置面积同比下滑24.3%,新开工面积则下滑9.8%,这就为明后年房屋供应偏紧埋下了“地雷”。因此,必须促进住宅供应。如督促各地增加土地供应,尤其是普通商品房的土地供应量;打击囤地、督促开工;通过减少土地首付款、延长付款期限等优惠措施,激励企业拿地。

 

最后,还需要降低房价成本,并引导开发企业降价促销,可以通过一些间接手段,比如促使企业资金面保持一定程度的紧张,开发贷继续控制,房地产信托、公司债、IPO和增发还得从严等。

 

刊发于每日经济新闻

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