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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房地产业“拐点”真的来了   

2012-09-10 16:03:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产业“拐点”真的来了 

         

近日,国家统计局公布了8月份的经济数据,最惹人关注的是CPI同比增幅为2%,相较7月份的1.8%,首次微幅反弹。而更值得关注的,其实应是房地产数据的全面逆转,真正告别了短周期的“谷值”,正在走出漫长的冬天。

                         

在谈房地产数据之前,首先得弄清楚指标体系。房地产业广受社会关注,备受各界人士评点,似乎任何人都可以长篇大论的说上一通。其实,房地产业非常复杂,涉及到很多数据,要想了解、认知、熟识这个行业,必须关注这些指标。而如果想使自己的观点靠谱些,必须掌握这些指标,并细察不同指标之间的关系。

 

不妨先回顾一下之前已逆转的几个指标。其一,商品房成交量。这是行业内最为领先的指标。今年1-2月,全国商品房成交量下跌14%,其后跌幅逐月收窄,1-8月份已收窄至4.1%,全年铁定将是正增长。不同细分市场,表现有异,其中住宅销售面积依旧下跌,而办公楼和商业营业用房分别增长10.1%和3%。如果看交易中心口径的商品住宅数据,则1-8月已实现正增长了。

 

其二,房价。房价变化略滞后于成交量,成交量持续增长3-5个月,则房价必涨。住宅成交量从2月开始增长,到了6月,70个大中城市房价首次止跌反涨,结束了之前8个月的连跌。7月房价涨幅扩大,预计8月还将保持环比上涨。总体而言,政策依然存在变数,但房价已不可能再度持续下跌了。

 

其三,企业资金。随着房屋成交量增长,开发商资金回笼趋好,资金紧张局面也会缓解。所以按逻辑,房企资金略滞后于房屋成交量变化。另外,还受融资环境的影响,今年以来货币政策放松,有利于房企资金面,但是开发贷款依旧偏紧,形成利空因素。从数据变化看,1-4月创本轮调整最低值5.1%,其后低位徘徊并略增,1-8月增幅大涨至9.1%。开发商资金面缓解的效应之一:降价促销的压力减小。

 

接下来,再来分析几个8月份首次逆转的指标。其一,土地市场。土地市场滞后于房屋市场,这点比较容易理解,多数开发商“不见兔子不撒鹰”,只有房子好卖了,才敢于、才有钱去购地。1-8月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%,降幅比1-7月份缩小8.1个百分点,缩小的幅度相当大。说明近期开发企业购地热情明显提高。确也如此,比如万科近两个月拿地量大增,购地策略,已由上半年的小心谨慎,转为积极进取。 

 

其二,开发投资。主要反映了开发商购地、开工等投资态度,外加保障房因素。去年,全国房地产开发投资增速一直高于固定资产投资增速,所以是拉着经济走的,而今年4月后就低于后者,等于说是拖经济后腿了。1-8月,全国房地产开发投资同比增长15.6%,首次反弹,增速比1-7月提高0.2个百分点。接下去,应不会再创新低了,向上是方向。

 

其三,房屋新开工。近期任志强所谓的“明年3月房价暴涨”,就基于今年以来房企购地和房屋新开工,双双出现负增长。从供应角度分析,半年至一年后,房屋供应量确实偏紧,从而推升房价。但房价不可能暴涨,政策面、需求面、经济面,皆不支持房价重现2007和2009年那样的暴涨。1-8月份,全国房屋新开工面积下降6.8%,降幅比1-7月份缩小3个百分点,这是首次出现降幅收窄,且幅度可观,形势已发生逆转。

 

其四,国房景气指数。全国房地产开发景气指数,是一个综合指数,可以说是房地产业的温度计,但因其主要关注开发指标,比如开发投资,所以明显滞后于房屋成交,略滞后于房价。本轮楼市调整,国房景气指数2010年3月触顶后,总体保持下跌态势,去年11月跌破100点,进入不景气区间,今年8月份为94.64点,比上月提高0.07点,这一微幅反弹,意味着这一指标开始筑底了,四季度持续上行的可能性很大。

 

国房景气指数走势

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整体而言,今年以来诸多房地产指数皆发生了变化,而8月份土地购置、房地产开发投资、房屋新开工、国房景气指数等四项指标的企稳,对于行业的平稳发展非常有利,说明市场供应的活跃度在增加,有利于未来稳定房价。同时,房地产开发投资增幅的触底反弹,有助于全社会固定资产投资增幅好转,进而有助于经济稳增长。

 

从外部环境看,美国经济有所好转,欧债危机有所缓解,近期我国政府突然加大了基础设施投资,上周五股市因此从底部拉起一根大阳线。1-8月份,固定资产投资增速、消费品市场增速继续回落,但8月份环比正增长。三季度经济见底的可能性非常大。2009年一季度,楼市底部与经济底部重叠,本轮可能惊人的相似。短周期的力量,短周期的力量,正在促使房地产景气度触底反弹,虽然不可能上演2009年那样的绝地大反攻,但未来一年行业景气度主基调将是上行。

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