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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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土地财政的“金九银十”   

2012-09-14 08:30:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地财政的“金九银十”

 

近期,少数开发商购地热情陡增,甚至有媒体称之为出现新一轮抢地潮。业外人可能感到有些诧异,今年以来媒体频频报道开发商倒闭、老板跑路,怎么突然开始抢地了?即便是部分业内人士,对于这一现象也不太理解。

 

913日,现场的主持人多次提醒房地产企业要理性竞价,注意风险,但13家房企经历一个多小时、上百轮竞价,招商最终以8.86亿元拿下上海青浦一地块,折合楼板价12254/平方米,溢价率高达75%。另外还有附加条件,90平方米以下中小套型的住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%,还需配建5%的经适房。

 

众所周知,7月份时北京曾诞生一个全国单价新地王,但那是市中心黄金地段珍稀地块,被抢也是情理之中。而上海这块地处于外环以外郊区,虽然绝对单价并不高,但75%溢价率在今年全国土地市场中非常罕见。值得关注的是,龙头房企9月上旬,万科、华润置地、恒大三家房企拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月五成。对于78月份的积极拿地,万科董秘谭华杰曾公开表示,今年四季度还会再买很多地。

 

近几个月,在土地市场上表现活跃的,几乎清一色的是大型地产商,比如万科、金地、龙湖、招商、华润等,而数量众多中小企业,基本上都比较沉寂。说明一点:本轮房地产调控和市场调整的过程中,开发商严重分化,行业优胜劣汰的步伐进一步加快。2012年上半年,全国商品房销售10强企业的销售面积,占全国销售总面积的比重为9.3%,而2011年上半年和 2010年上半年分别为7.1%5.2%。全国房地产开发企业数量,由2000年的2.7万家,持续增加到20088.7万家,2010年减为8.5万家。8.7万家很可能将成为房地产开发企业数量的高点,未来逐渐减少将是大势所趋。

 

从行业环境来看,中小房企生存越来越艰难。一方面,融资障碍重重,银行贷款不支持中小企业,民间融资成本太高,当前房地产开发利润,很难支撑高息融资;另一方面,今年以来房屋成交回暖,最大的受益者是大型企业,他们的品牌号召力大,有财力扛着住降价打折带来的利润损失,而多数中小企业的项目并未顺利回笼资金,当前的经营压力依然沉重。而大企业的情况则从容许多,可分两类:一是包括保利、中海、招商在内的央企财大气粗,融资便利;二是包括万科、恒大、龙湖在内的非国企经验老道、主流产品适销对路,现金流情况良好。上半年降价跑量卖房,下半年低价拿地,明后年的增加的房屋供应,成本更低,竞争更有优势。

                                      

从购地时机来看,上半年属最佳,下半年仍不错。1-8月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%,降幅比1-7月份缩小8.1个百分点,缩小的幅度相当大,而且是去年以来首次企稳反弹,具有“拐点”的性质。从一二线主要城市土地成交情况看,自20125月开始,土地成交已经连续4个月环比增长,尤其是8月表现抢眼,估计9月会更显著。土地市场滞后于房屋市场,如果说3-4月房市开始春风吹拂,那么8-9月地市也告别冬天。

 

对于开发商而言,“金九银十”存在很大不确定性,资金回笼量不一定能超过6-7月。但对于地方政府来说,“金九银十”的可能性很大,土地出让金收益将会相当可观。或许也有人担心,未来几个月会否地王频出,“面粉贵过面包”,从而推高房价?随着成交量的增长,地价将慢慢反弹,但不可能重现2007年下半年和2009年四季度-2010年一季度那样的疯狂地市。环境不同也,当前调控形势、货币政策、经济环境等皆不如当年。从市场供应关系看,土地成交量增加,有助于增加明后年的房屋供应量,从而有利于稳定房价,并非坏事也。

 

刊发于经济观察网专栏

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