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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价暂时趋稳,调控不必加码   

2012-09-19 08:48:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价暂时趋稳,调控不必加码

 

昨天,国家统计局公布的数据显示,8月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格与上月相比,下降的城市有20个,较7月增加11个;上涨的城市有36个,较7月份减少14个。作为市场经济中最敏感的价格,出现趋稳信号,值得关注。

 

今年3月开始,一二线城市住宅成交量持续攀升,量在价先,量涨之后,房价亦于6月止跌反弹。正是在量价齐涨的背景下,7月,温总理强调绝不允许房价反弹、国土部和住建部联合下发关于从严执行调控政策的紧急通知、国务院派出八个督查组、中央政治局部署下半年经济工作时提出坚持调控不动摇。另外,关于房产税试点城市增加消息不断。

 

在政策高压之下,购房者心态发生变化,加之淡季因素和部分楼盘提价,7月开始,部分城市住宅成交量开始下滑,直至9月上半月,多数一二线城市依然呈下滑态势。成交量连续调整的结果,是房价反弹显现疲态。将70个城市房价环比增幅平均化,则6、7、8三个月的涨幅分为0.02%、0.14%和0.06%,涨幅皆很小,且8月涨幅收窄,按此态势,9月和10月很可能呈窄幅震荡。

 

很多人关注,在这种市场形势下,房地产调控政策该做何变化。看待这一问题,必须兼顾控房价和稳增长两个方面。从控房价角度考量,高房价既不利于民生,也不利于经济转型,政府希望房价不要反弹。然而也得承认一点:作为准资产价格,房价波动性较强,不可能长时间将房价控制在一个持续下跌的状态。数据表明,70个大中城市的房价从去年10月至今年5月,持续下跌了8个月,下跌时间比2008年8月至2009年2月的连跌6个月,还要多两个月。

 

因此,在很大程度上,可以说本轮房地产调控的效果显著。即便今年6-8月出现微幅的上涨,依当前的房价现状,以及未来几个月的走势,皆处于政策可以控制的范畴。这就意味着只要将现有的“限购、限贷”等政策落实到位,在房企存货和资金压力较大的情况下,房价上涨空间不大,暂时不必出台新一轮的调控政策。

 

从稳增长角度观察,近期我国经济数据依然总体处于下滑通道,尚未出现见底迹象。在夏季达沃斯论坛上,温总理称要坚持把稳增长放在更加重要的位置,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,进一步加大预调微调的力度,着力刺激消费需求。从拉动经济增长的“三架马车”的现状来看,外贸乏力,不太可能完成10%的全年增长目标;而消费需求不温不火,难当“急先锋”;能否实现稳增长,关键还得看固定资产投资的“脸色”。而固定资产投资当中,房地产投资占23%左右的比重。即便是近段时间地铁、高铁等基建项目纷纷通过获批,仍需关注房地产投资的动向。

 

去年,全国房地产开发投资增幅高于固定资产投资增幅,今年4月以来持续低于后者。所以,稳定和助推房地产开发投资,成为稳增长的一个关键。而房地产开发投资的变化,又受到商品房市场冷暖的影响,假如房市一直低迷,开发商不可能增加开发投资。从这一逻辑出发,不宜继续打压房地产了。而且,1-8月,全国房地产开发投资增幅出现了微小的反弹,这对于稳增长是一个可喜的信号。只要保持既有的调控力度,不再加码,则房地产开发投资将步入上升通道。

 

近观未来3个月,房价难以持续上涨了,震荡将是主基调。然而,远观未来6-12个月,房价仍有上涨的驱动力。原因包括:美国QE3导致的流动性扩张、国内货币政策放松的滞后效应、当前购地量和房屋新开工负增长隐含的未来住宅供应偏紧、CPI增幅反弹的隐忧等。基于此,房地产调控政策的最佳选择是维持现状不变,待年底视市场变化而适度调整。

 

刊发于东方早报

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