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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市调控进入观察期   

2012-09-24 10:00:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 楼市调控进入观察期

 

人民日报9月23日,发表经济热点面对面文章《如何坚持房地产调控不动摇》 , 引用了大篇住房和城乡建设部有关负责人的表态,实际上代表了国家对于当前房地产调控的指导思想。所以我称之为:非正规、很官方。分析几点如下:

 

一,房价尚不具备全面反弹的条件。这一判断还算客观。我一直说的三要素:1、政策仍然从紧,投资投机需求受抑,光靠刚需,掀不起大风浪。2、存货偏高。虽然总体库存有所下滑,但仍在历史高位盘整,房企还是得跑量。3、资金偏紧。少数大企业资金明显缓解,众多中小房企依然干渴,尤其是银行贷款没卡得紧紧的。

 

二,房地产市场平稳运行存在一些不利因素,下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期。房价仍具上涨驱动力,来自于几方面:1、近几个月的成交量,远超去年同期,量增,价也有涨的压力。2、CPI抬头、QE3出笼、国内货币趋松,流动性扩张,输入性通胀。3、经济下滑,不敢钳狠劲打压楼市。4、当前购地量和新开工,仍是负增长,明年住宅供应偏紧呀。

 

三,“当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求,大部分城市这个比例高达90%以上。”这一判断,存在较大水分,今年以来,为了获得首套贷款的优惠,很多人通过假离婚等方式购房。前两天,江苏某地级市的房地产行业商会会长说,他们城市今年以来成交易的住宅中,6成属于改善需求,多属二三套。

 

四,关于政策走向。1、主要还是强调落实既有政策,限购限贷不会放开的。2、信贷和税收皆为差别化,但信贷空间主要在于首套房,权在商业银行,税收将成为调控的重头戏。存量房采用评估法,避税越来越难,房产税增加试点城市,似乎变得呼之欲出了。3、可能会对地方问责,这点很重要,09年以来一直喊,没见过问责过哪个市长,这点应向国土部学习。总体而言,随着8月房价涨幅收窄,出台新一轮调控政策的可能性大大降低。这对市场,也算是情绪稳定了。

 

以下是文章全文:

 

  在持续了两年多的严厉房地产调控下,今年年初,一线城市房价出现了明显的回落。然而,随着3月份开始成交量持续回暖,房价也出现了回升的态势。楼市的回暖是什么因素造成的房价会不会出现大幅反弹在稳增长和稳楼市的双重压力下,房地产调控又该如何坚持。

 

  首次置业需求推动楼市回暖

  今年3月份以来,一线城市楼市成交量持续回暖,部分区域的房价也出现了明显的上涨。与此同时,关于“房价将出现报复性反弹”、“楼市库存降至低点,未来将严重供不应求”的言论也充斥在房地产市场上。不少购房者担心,如果市场成交量继续回升,房价会不会真的出现暴涨。

  住房和城乡建设部有关负责人表示,总体看,去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变,投机投资性购房得到明显抑制,房价基本平稳,住房库存量基本保持稳定。

  国家统计局公布的数据显示,1—8月全国新建商品住房销售5.7亿平方米,同比下降4.1%。

  “据我们监测,6、7月份一些城市住房成交量有明显回升,主要原因是大量新楼盘陆续上市,商业银行连续下调购房贷款利率,并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率,减轻了居民购房的实际负担,使一段时期以来积累的住房需求集中释放。”住建部上述负责人表示,也有一部分群众受社会舆论的影响,改变了市场预期,急于购房。总体来看,当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求,大部分城市这个比例高达90%以上。

  进入8月份后,在中央多次强调坚持调控不动摇、国务院派出督查组、住建部会同国土资源部联合发文遏制地价非理性上涨、有关部门多次通过媒体加强正面宣传等一系列措施的作用下,交易量回升势头开始放缓。

  供应方面,房地产开发投资等指标继续保持增长,新建商品住房面积可售量仍居历史高位。今年1—8月,全国房地产开发投资4.4万亿元,同比增长15.6%,增幅比1—7月提高0.2个百分点。商品住房新开工面积同比下降11.1%,降幅比1—7月明显缩小2.3个百分点,新房开工持续下滑的情况有所缓解。截至8月底,全国重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位,短期内楼市不会出现严重的供不应求。

 

  房价尚不具备全面反弹的条件

  社会各界对房地产市场、尤其是房价的下一步走势尤为关注。统计局公布的数据显示,8月份70个大中城市中,新建商品房价格环比下降的城市有20个,上涨的有36个,环比上涨的城市中,涨幅均未超过0.6%。新建商品房价格同比下降的城市有53个,持平的城市有3个,上涨的城市有14个。8月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.3%,涨幅比7月份回落的城市有2个。

  住建部这位负责人表示,随着交易量回升,部分城市房价环比出现微涨,但多数城市房价同比仍为下降。从近期督查情况看,尽管不少城市环比上涨,但同比涨幅普遍仍为回落,有的仍是负增长,没有出现大范围的房价大幅反弹现象。

  但是,从近期市场表现及其影响因素看,房地产市场平稳运行存在一些不利因素,下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期,巩固房地产市场调控成果的任务仍然很艰巨。

  “中央强调要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策、巩固调控成果。各地各部门应坚持调控政策不动摇、不放松,坚决遏制投机投资性购房,努力增加普通商品住房供应,随着大量保障性住房的建成投入使用,进一步稳定市场预期,房价尚不具备全面反弹的条件。”这位负责人说。

 

  限购城市继续执行限购

  住建部有关负责人表示,下一步,按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署,各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性购房需求,支持居民合理自住性需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  首先要坚定不移地执行好现有调控政策,巩固调控成果。继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。加快研究并完善房地产市场调控政策措施,完善房地产市场调控长效机制。

  同时,要继续落实差别化住房信贷、税收政策,坚决抑制投机投资性需求。继续强化住房税收政策的执行和征管,进一步完善应用房地产价格评估技术加强存量房的税收征管工作。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。

  在继续调解需求的同时,要加大住房用地供应力度,增加普通商品住房供给。有关部门将督促各地切实提高住房用地供应计划完成率,加大普通住房用地供应规模,尽快形成住房有效供应。指导各地提高行政办事效率,加快普通商品住房项目的建设和上市,进一步增加中小套型普通商品住房供应。

  有关部门还将继续做好房价、地价动态监测,密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化,做好防止房价反弹的政策预案。指导各地严格按照规定全面实施商品住房销售价格公示制度。进一步规范二手房交易行为和中介服务市场监管;严肃查处蓄意炒作房价、不合理收费、发布不实信息欺骗误导消费者的违法违规行为。

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