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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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慎用“限售”这剂药   

2012-09-27 08:08:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   慎用“限售”这剂药

 

    广州市国土局日前公开声称,近期中心区域高价楼盘项目成交增多,导致总成交量中占比提高,造成全市均价结构性上涨,“造成市场的不正常波动,误导市场预期”,所以对珠江新城等中心城区个别高端高价住宅楼盘“限发”预售证,这一措施“是必要的,也是必须的”。

    这一举措,被外界称为“在全国率先公开推出限售政策”。其实,这种做法也并非罕见,比如2010年四季度,在房价重新上涨的情况下,部分地方政府为了完成年初上报的年度房价控制目标,而暗地里控制少数高价盘的预售节奏。笔者认为,地方上旗帜鲜明地执行如此“铁腕”政策,稳定房价的急切心态可以理解,却不宜提倡。

    短期来看,限售高价房对于稳定房价很有效。当前,中央调控房地产的态度非常坚决,7月以来反复强调防止房价反弹,调控重点区域的一线城市皆不敢掉以轻心。8月份,全国70个大中城市中,北京房价环比涨幅为0.2%,上海房价环比持平,而广州环比上涨0.3%,明显超过70个城市0.06%的平均涨幅。因此,对于房价上涨,广州房地产管理部门心存担忧,控制高价盘上市,也就会拉低成交均价,从而让房价数据变得“好看”。

    但应该意识到,这种行政干预手段,不宜常用。房地产调控手段可分为三类:法律手段、经济手段、行政手段,其科学性依次递减。我国房地产方面的法规尚不能发挥主要作用。而经济手段主要包括信贷、税收等,今年以来中央强调实行更加差别化的信贷和税收政策,目的也是为了更好地让经济手段担大任。而行政手段,则包括限购、限贷、限价,虽然见效快,但其负作用可能会伤损市场机制,将来就不得不“养身体”。限售高价房,只是暂缓了均价上涨。

    而且,限售比限购更“狠”。限购调节的是需求,抑制不合理的多套房需求(多属非自住需求),在投资投机性购房需求过于旺盛时,即便限购属于行政干预,也还具有很高的现实价值。去年下半年以来楼市降温,限购功莫大焉。限售则不同,它将会减少供应,从市场规律分析,价格主要由供应关系决定,供应减少,对于稳定房价并非好事。如果这种高端需求存在,即便政府限售其中一些楼盘,需求也会流向另外一些高端楼盘,除非将一个区域中所有高端楼盘皆限售。

    另外,在当前的调控形势下,如果说一线城市的高端住宅持续热销,也暗含着一种可能:限购没有执行到位。原因很简单,多数高端住宅的购房者,多拥有两套或以上的住宅,属被限购对象。或者是当地政府限购方面监管不严,或者购房者有可以钻的政策漏洞。这就意味着,对于广州高端盘热销这种现象,需要更多地研究和审核购房者的合规性,而非简单叫停楼盘销售。

    限购,控制的是宏观层面上的不合理需求。而限售,则将矛头指向微观层面的楼盘。房产开发企业有自主经营的权利,购地的时候,政府并没有附加限售的合同条款,卖房时却被临时叫停,这等于直接打乱了企业经营计划。如果只是增加一点经营成本,或许影响不算大,如果这家企业的资金链紧张得快要绷断了,就等着这一楼盘快点开盘回笼资金,而此时却被政府限售,损失谁来补偿?

    近段时间,全国土地市场突然热闹起来,时不时出现高价地,甚至是地王。房价构成主要有四部分:建安成本、税费、地价款、企业利润。前二者基本稳定,现阶段企业利润趋于合理,地价款就成为房价变化的主要因素。高价地,往往催生高价房。如果地方政府卖地时总嫌价低,而当企业卖房时却总嫌价高,是不是有悖商业伦理?

    总而言之,限售可以偶尔用用,但一定得明白:它绝非什么灵丹妙药。地方政府最重要的是落实中央政策,一方面从严限购、限贷,抑制不合理需求;另一方面努力增加土地供应,打击囤地、捂盘。中央层面一旦建立房地产调控的长效机制,就可通过更多法律手段和经济手段,替代权宜的行政手段。如此,则有利于地产市场的健康稳定发展。

 

刊发于新闻晨报

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