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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房企竞争步入第四阶段   

2012-10-12 16:18:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企竞争步入第四阶段

 

8月以来,在全国住宅市场有所降温的同时,土地市场却逆势而起,在土地供求两旺的现象背后,频繁晃动着大型房企的雄壮身影。比如,近日保利地产在上海和长沙,连抢两块“地王”项目,堪称“犀利哥”。

 

从数据看,1-8月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%,降幅比1-7月份缩小8.1个百分点,缩小幅度相当大,而且是去年以来首次企稳反弹,具有“拐点”的性质。从一二线主要城市土地成交情况看,自2012年5月开始,土地成交已经连续5个月环比增长,预示着土地市场已经回暖。而5月份以来,在土地市场上表现活跃的,基本上都是大型地产商,比如万科、保利、中海、金地、龙湖、招商、华润等。

 

2008年时,潘石屹曾抛出“百日剧变”的观点,认为开发商将大量消亡。而事实表明,后来政府救市及时、且力度大,使大中小房企转危为安,并无什么“剧变”发生,也没多少中小开发商流离失所。反倒是,2009年楼市迅速转暖、火爆,同时信贷超级宽松,诱使更多的外行进入房地产开发业。2008年,全国房地产开发企业数量达8.7万家的历史最高值。

 

而本轮房地产调控和市场调整,犹如“温水煮青蛙”。2009年底开始调控,2010年两次升级,2011年再度加码。从去年下半年开始,越来越多的中小开发商出现经营困难,甚至申请破产或老板跑路,连传统的大型优质开发商绿城,也变得根基动摇,无奈之下,割让了部分股权和项目予九龙仓、融创。至今,房地产开发贷仍旧紧巴巴的,完全不似2009年般宽松,广大中小房企,其实根本就拿不到什么开发贷款。不过,大型房企、央企、国企的日子,要远好于中小民企。

本轮市场调整的过程中,一个鲜明特点是:开发企业加速分化。一方面,强者恒强,巨头之争趋于激烈。2012年前三季度,销售金额全国TOP10企业市场份额达到14.06%,较2011年前三季度的12.58%增加了1.48个百分点。第一梯队的房企数量大幅增加,总数达到10个,比去年三季度多3个,500亿以上房企金额均值突破700亿元,与2011年同期相比,增长了14%,500亿元以上房企依然是万科、恒大、中海、保利与绿地。虽然万科仍是龙头老大,但后四者追赶的速度一步步加快。行业龙头之争,从未如此激烈。另一方面,中小企业举步维艰,预计越来越多的房企将退出这个行业。全国地产开发企业数量逐渐减少将是大势所趋。

 

回顾过去,自从1980年代后期,我国房地产制度改革启动以来,基本走过了三个阶段。第一个阶段,1998年全面房改之前,开发企业数量少,但国企、民企、外资、乡镇企业纷呈,其中国企占主导,与地方政府的关系,决定企业发展空间;第二个阶段,2004年实行土地招拍挂制度的“8.31大限”之前,民营数量急速增多,协议拿地能力与银行融资能力,决定企业赚钱能力;第三阶段,2011年之前,拿地能力成为企业发展的关键,由于土地升值速度很快,很多企业通过囤地、倒手项目获得的收益,超过开发销售。

 

当前,正在进入第四阶段:资本为王时代。原因有三:一是国家政策严格限制开发贷款;二是房地产融资多元化,房地产信托、私募股权基金兴起,未来还有REITs等;三是土地管理越来越严格,囤地越来越难,优质土地越来越少,资金不足的房企,根本不敢拿地,否则很容易被套住。其结果是,主流土地市场中,只剩下财力雄厚、融资方便的大型地产商。

 

值得关注的是,近日保利经过100余轮的激烈竞拍,以45亿元拿下的上海地王,是与信保(天津)股权投资基金一起拿地的。说明私募基金,正由“幕后”走向“幕前”,不甘于百分之十几的安稳回报率了,为了更高的回报率,敢于冒更大的风险了。中国房地产开发行业,正在步入真正的“资本为王”的时代。或许多年后,中国房地产业可以像美国那样,划入“金融业”了。而资本为王的时代,只能大型开发商和金融机构,共同主导的时代,中小房企玩不转了。

 

刊发于第一财经日报 

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