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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房企乐观抢钱,助涨房价预期  

2013-01-22 08:56:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企乐观抢钱,助涨房价预期

 

   导读】房地产市场回暖,但房价应该不会大涨

  中广网北京1月21日消息据经济之声《央广财经评论》报道,新年伊始,中国大型房地产商就表现出了集体高亢前进的姿态。在刚刚过去的短短半个月时间里,包括恒大地产、富力地产、碧桂园等在内的多家开发巨头相继宣布了海外融资计划。在此之前,一些房地产企业已经完成了在香港资本市场的登陆。

  从几家房地产企业公告的融资计划来看,大部分资金都将被用于新增土地储备。实际上,随着去年多家开发商销售情况的超额完成,对今年的市场,开发企业普遍没有了悲观的情绪。开发商已经纷纷提高了在2013年度的销售目标。

  有房地产企业负责人认为,销售目标是企业对市场判断的反应,在销售目标提升的同时,企业也会消化多少土地,再新增多少土地,这又反过来吹热企业的拿地计划。一二线城市的土地溢价率会有所上升。

  在依然严厉的限购令之下,房地产企业的乐观情绪将会怎样影响今年的房地产市场?经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此发表评论。

 

  国内融资形势紧张,房企被迫转向海外和香港

 

  去年这个时候,房地产市场一片低迷,频频传出房地产企业资金链就要断裂的消息。一年后的现在,情况完全来了个180度大转弯,大型房地产企业充满了活力,纷纷开始海外融资,融资额动辄就是数亿美元。现在房地产回暖是不争的事实,但这些大型房企为什么都要跑到海外,尤其是到香港去融资?

 

  杨红旭:对大企业来讲,永远差钱,尤其是2012年从二季度开始,他们的房屋比较好卖,他们急着要拿地扩张,所以说急着用钱。企业融资永远是一个话题,近几年因为房地产调控持续进行,导致国内的融资比较紧张,尤其是银行贷款其实依然比较紧张,而且我们的资本市场基本上还是紧缩状态。企业被迫要多元化融资,其中之一就是去境外,尤其是香港进行融资。

  香港融资为什么这么多,我认为有两点:第一是香港融资比较便利,尤其是香港的股市和楼市今年以来情况是不错的,还有很多热钱在香港驻扎,围堵香港,所以他们资金流动性比较宽裕,比较适合于通过他们的资本市场融资。第二,香港的利率是跟着美国走的,跟美元挂钩,美国和香港现在都是低利率,在香港融资的利率要低于国内。所以说第一那边有钱,第二那边的融资成本低,这促使大企业全来融资。

 

  值得注意的是,在海外融资潮被掀起的同时,国内的贷款也有所放松。难道资金又在流向房地产业吗?

 

  杨红旭:国内放松不明显,因为从2010年开始,我们的房地产开发贷这块是比较紧缩的。2012年下半年以来随着楼市的回暖,商业银行觉得房地产开发贷项目风险并不大,所以放贷的积极性比2011年下半年和2012年上半年有所放宽松,但是贷款依然比较紧张。大致从同比增幅来看,房地产开发贷款余额增速一季度最低8%,二季度达到9%,三季度是11%,房地产开发贷的余额同比增幅在持续增长攀升,但是依然处于历史偏低水平。

 

   如果不加强调控,2013年楼市将延续回暖势头

 

  国家统计局公布的最新数据显示,2012年12月份70个大中城市住宅销售价格上涨和持平的占绝大多数。而一线城市像北京、广州、深圳三市的环比涨幅已蹿到了1%以上,就连房价下跌重灾区的温州也已止跌。和这个情况相对应的是开发商们情绪高涨,纷纷提高了今年的销售目标。就目前的情况看,今年的房地产市场持续红火下去是否已是必然?

  杨红旭:2013年如果没有调控措施,那么这个市场回暖将会延续2012年的势头,价格还会进一步加速上涨,尤其是东部的一线和二线。如果说市场向好了,楼盘比较好销售了,价格的折扣会变小。甚至反而提价。开发商受这种市场情绪的影响,必然会转向乐观,就会融资去拿地,然后提高2013年的销售业绩目标等等。开发商这种良好的预期导致他们拿地的溢价率比较高,甚至超过百分之百的溢价率,会助涨市场乐观情绪,会推高房价。

 

  楼市调控需加码升级,否则一线城市房价将失控

 

  有人说,无论是从数据,还是从开发商的举动来看,房价已经看不到有下跌的可能了。有人甚至预言,如果没有新的政策出台,一线城市房价可能再度失控。今年的调控政策有没有可能会出现变化?

  杨红旭:现在整体大势是往上走的,但是趋于分化。一线和二线去库存化比较顺利,它们供求比较平衡,北京已经供不应求,价格必然是涨的。三线城市存货量比较大,所以价格涨的幅度比较小,空间也并不是很大。假如我们政策保持平稳,即便是强调既有政策,但是不加码不升级,一线和部分二线房价肯定会加速上涨。因为房价是直接受供求关系影响,我们的需求不变但是我们的供应越来越少。所以我认为调控应该是进一步升级和加码,否则一线城市房价肯定要失控的。

  第一,我认为调控政策最好是有所差异,比如三线城市存货量大,房价基本比较平稳,调控还是可以聚焦于一线和少数的二线房价高涨的地区。第二,我觉得税收可以增加,房地产税试点可能会遇到一些障碍,但是部分税收像营业税、个调税、增值税、契税都有适度上调的空间。第三,信贷可以进一步收紧。第四,限购真的要从严执行,地方政府必须要把限购、限贷、限价执行到底,否则一线城市房价很难控制。

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