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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价上涨,不能全怪开发商  

2013-01-28 18:47:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价高企不能全怪开发商

 

     中广网北京1月28日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,房价不断上涨,对于老百姓来说,意味着买房越来越不容易,从宏观层面来看,则会对城镇化带来影响。《人民日报》文章认为,城镇化的加快推进,必然会扩大对城镇商品住宅的需求。但2005年以来,城镇商品房价格过高、上涨过快,提高了城镇化成本,阻碍了城镇化进程。

  要让房地产的发展有利于推进城镇化,首先要明确城镇商品房的基本属性;其次要把房地产行业的利润率调节到全社会资本平均利润率水平;另外要鼓励国企开发公租房、保障房以及适时开征房产税。

  楼市回暖,房地产调控政策也成为各地两会的讨论重点。北京市两会确定今年的楼市调控目标中特别提到,对于价格上涨过快项目或区域,将联合税务部门完善差别化税收政策,增加交易成本。但这样的表述,又让人们担心会加重刚需买房者的负担。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就这个话题发表观点和评论。

  

    房价高企,确实不利于城镇化的快速推进

 

  城市化进程逐步加快,这给房地产发展带来了更大的市场,但是,一线城市不断上涨的房价让人望而却步。全国70个大中城市新建商品住宅价格已经连涨7个月。想在大城市买房越来越难。杨红旭认为,房价高企总体上不利于城镇化的快速推进。

 

  杨红旭:因为我们的城镇化,核心指标是城镇常住人口的增加,这其中就包括两亿左右的外来农民工,他们的买房能力是偏低的,如果大城市的房价比较高,那么会使这些外来务工人员难以在大城市长期生活、工作甚至说是扎根。除此之外,很多中小城市的人,也由他们的故乡、家乡来到大城市进行工作发展,即便是他们的户籍是城镇户籍,但是他们的收入水平也不是特别高,也不能承受一线城市的房价水平,这也会使他们难以在大城市持续的扎根生活。

 

    北京市两会已经提出了新的调控政策,杨红旭对此发表的观点是:北京这种做法有代表性,一线和少数二线城市将跟风从紧。个税、契税等的税率可能增加。但地方新政火力太弱,难以抑制房价。要想让房价刹车,还得等待全国性的政策出台。杨红旭指出,地方政府在房地产调控方面的权限比较小。

 

  杨红旭:主要的调控措施和手段是信贷、税收,以及限购等行政手段,而地方政府既无信贷调节权,又没有全国性的税收调整权,所以地方政府的一些动作,一些收紧的措施,我认为空间比较小。

 

  对于北京关于楼市调控措施的表述,有些人担心,反正市面上供应有限,增加交易成本最终一定会体现到房价里、由买房者承担。杨红旭表示,交易税负的转嫁问题,一直是一个长期存在的问题,市场向好的时候,房价持续涨的时候,增加交易环节的税负,很容易被卖家转嫁到买家头上。

 

  杨红旭:税收是调节房地产市场的一个很重要的手段,我希望能够加快推进房产税的试点扩容,因为房产税它是对持有环节征税,这个税种我认为比交易税更重要。

 

  还有人说,调控好几年了,一线城市要么走向疯狂,要么走向死亡,已经快没有中间道路了。杨红旭表示,这个判断过于极端化。

 

  杨红旭:2003年以来我们持续进行调控,很多人说调控没有一点效果,我认为这个评价是不客观、不公正的,我们调控至少抑制了投资投机需求。从2010年开始,我们的投机投资需求,其实大范围的进行撤退和萎缩,这毕竟是在一定程度上抑制了房价的快速上涨。我们的房价在涨,但是2010年、2011年、2012年房价涨幅明显回落,这三年全国总体都是7%左右的增幅,它已经是低于全国城镇人均可支配收入的增幅了,所以我认为调控是有一定效果的。我们的房价虽然偏高,但是还没有形成一个超级大泡沫,所以我认为一线城市目前情况应该是慢慢趋于好转,而不是恶化。

 

   全国性调控政策亟待出台,地方政府需从严执行

 

  对未来政策的判断上,杨红旭提到,下一步还得等待全国性的政策出台。那么,全国性的房地产调控政策主要会有哪些?

 

  杨红旭:全国政策不出的话,一线城市的房价将会失控,靠北京地方政府的小政策是没有用处的,因为全国大势上涨,地方政策就没有效果。中央政策出台的话,可以继续强调既有政策,要求地方政府必须从紧从严的落实和执行。也可以适度加码,信贷方面,比如说我们的二套房贷政策其实还有加码的空间,甚至我们首套的贷款利率商业银行也可能会压缩。在需求方面还是有手段的,契税、个调税、土地增值税、营业税、房产税都有空间,可以进一步加码。限购方面我不认为需要进一步加码,只要从严执行就行了。

 

  供求关系是决定房价走势的最核心因素

 

  人民日报前几天有一个观点:中央一再强调房地产调控不放松,然而地产利益群体并不甘心,他们想方设法干扰调控,比如部分“利益共同体”式的学者,甚至有些开发商自己直接披上学者的外衣上阵,齐声合唱房价将迎来新一轮上涨,误导消费预期,引发恐慌式扎堆买房。杨红旭认为,供求关系才是决定房价走势的最核心因素。

  杨红旭:舆论导向确实有一定的作用,但供求关系才是决定房价走势的一个最核心的因素。我们应该引导这些舆论不要盲目去看多市场,但是也不宜说房价一涨,就是他们惹的祸。比如说任志强看涨房价,主要基于2012年土地成交和新开工都是负增长,2013年上半年新房供应偏紧。供不应求的市场条件下,房价自然要涨。

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