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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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三中全会对楼市影响的“三步棋”  

2013-11-14 09:00:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三中全会对楼市影响的“三步棋”

 

渴盼已久,三中全会终于来了。但在房地产方面寄托了较多希冀的朋友,未免有些失望。因为,至少从公报内容来看,并无提及房地产,惟一沾点边的是“建立城乡统一的建设用地市场”。如何看待三中全会与房地产的关系?

 

其一,市场化影响深远。全会提出:建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制。以前的表述,多是“基础性“作用,这次升级成“决定性”作用。可见对于市场机制的重视程度,进一步推进市场化改革,成为本轮改革的重中之重。在此方针指导下,住宅行业将出现两种变化:一是将更多的利用市场手段、经济手段,来调控房地产及房价。二是近几年国家大搞住房保障,很多人误以为保障房将重于商品房,其实未来商品房仍将是永久的主导。

 

其二,集体用地入市不会那么快。全会提出:“建立城乡统一的建设用地市场”,很多为此欢呼雀跃,其实不必过于激动。早在2008年的十七届三中会,文件中就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。事实是,五年过去了,除零星试点外,基本仍在原地踏步。这次少了“逐步”二字,但仍不宜过于乐观。土地改革的难点,就在于破除以前必须经过征地环节,才能进行房地产开发的制度障碍。这将涉及巨大的利益分割,关乎地方土地财政及农民权益,阻力重重也。

 

其三,农民的财产权有多少。全会提出:加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换。“赋予农民更多财产权利”,属第一次提出,但改革须由易到难,过程较长。当前正在进行的土地确权、登记、发证,只有这些完成之后,才能在法律上将耕地、林地、宅基地等作为财产,可以转售、出租、抵押等。当然,最终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价,农村建设用地不仅可以在农村流转,还可以向城镇流转,如此则农民的土地财产将会出现溢价,尤其近邻城镇的地区。

 

其四。公报并未提及房地产。之前很多人对于三中全会在房地产方面的内容,抱有不切实际期望。事实上,公报根本就没提到“房地产”、“房价”、“房产税”,甚至也没提“住房保障”。大家需要明白一点,公报是总纲性的通发稿,体现了会议的方针性、原则性、大局性,不涉及房地产这个单一行业,也可以理解。但另一方面,公报没提到房地产,也说明这个行业并非改革重点领域,不值得写了一笔或两笔。

 

其五,公报并非最终成果。会议公报与会议通过的文件,是两个概念。比如,2003年十六届三中全会,公报字数约4千,而通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》共计1.2万字左右。再如,2008年十七届三中全会,公报字数近5千,但通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》文件,字数为1.5万左右。这次会议公报,字数5千。估计一周左右后,才会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文,其字数也将超万,其内容将更加细致,应会提及“房地产”与“住房保障”,也有可能涉及“房产税”与“长效机制”等。

 

另外,在十八大召开之前,同样有很多人企盼能多涉及些房地产,最好是提出抑制房价的政策方针。结果,十八大报告全文共2.8万多字,其中仅有一句话与房地产相关:建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。将要公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,预计总数字不会超过2万字,期望能更多的涉及房地产,是一个不现实的想法。

 

其六,关注“三步走”。对于房地产业而言,出公报只是第一步,出文件是第二步,其后还可能有第三步:长效机制有关文件。长效机制,讨论与热议已久,去年来见于几次重要会议与领导人之口,近几个月的消息是,相关部委正在审核方案,未来几个月很可能会出台文件。可以把三中全国看成是推动“长效机制”建设的一个重要节点,但即便是出长效机制的文件,仍是偏框架性的,更多的细化措施(比如房产税),需要几年时间才能陆续出台。但相较而言,这三步对房地产市场的影响,渐趋明显。

 

总而言之,三中全会对楼市的影响,尚须观察。有人依此看多楼市,有人借机看空房价,但笔者认为,在后两个实质性文件公布前,就当前看来,三中全会公报对楼市的影响,比较近于“中性”。

 

杨红旭发表于新浪财经专栏

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