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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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宅基地暂难入市,城市房价不会遭冲击  

2013-11-18 09:27:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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宅基地暂难入市,城市房价不会遭冲击

 

三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,将农村土地制度改革,作为重要一项。这引发了社会热议,其中关于宅基地入市、小产权房转正尤为引人关注。但笔者认为,对此,很多人存在误解。

从文件来看,与之相关的重要内容是:“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”这里非常明确的提出,与国有用地享受同等待遇。

但是,必须清楚的看到,这里有一个前提和一个概念。所谓一个前提,是指“符合规划和用途管制”。我国实行土地用途管制制度,政府编制土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

所谓一个概念,是指“农村集体经营性建设用地”。农村集体建设用地,又分为经营性和非经营性。其中经营性用地,主要是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业、个人使用,多数已经成为厂房、仓库、商业市场等。但是,宅基地并不属于经营性用地。按《土地管理法》:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地属于农民的基本保障范畴。

这就意味着,以乡镇企业用地为主的农村集体经营性建设用地,将率先实现入市,与国有用地“同等、同权、同价”。事实上,在工业化、城镇化程度最高的广东,集体经营性建设用地早就大量存在,而且早就存在以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的隐性市场。据广东省国土部门统计,珠三角通过流转的方式使用农村集体建设用地,实际已超过集体建设用地的50%。另外,今年年初,国务院批准深圳原村集体经济组织工业用地可进入市场流通,实质也是集体经营性建设用地。

当然,与国有建设用地一样,农村集体经营性建设用地其出让、开发、利用,也须“符合规划和用途管制”。也就是说,要在土地利用总体规划和乡村建设规划等前提下及用途管制之下,才能入市交易。这类用地大规模入市,未来将影响城市的工业用地市场,或许也局部影响商业用地市场。但在可以预见的未来几年,这类土地不可能被允许开发商品住宅。而在这类土地上违规建设的小产权房,中短期内也不可能全国性的进行转正。

其实,在十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中,就已明确提出:逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这一表述与当前的文件相似。

然而,在后来的改革推进中,因难重重,基本仍原地踏步。比如2010年,国土部制定了《农村集体建设用地出让和转让管理办法》,2011年开始起草《关于规范农村集体建设用地使用权流转试点的指导意见》,都遭到了不同部门的争议与抵制,以致没有发布。据媒体报道,今年6月,18个省市收到了国土部下发的《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》,将在28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作,但原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定,流转土地不得用于商品住宅建设。

另外,对于宅基地,《改革决定》还提到:赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。只是要求“试点”、“慎重稳妥推进”。比较可知,这里对宅基地的改革力度,明显小于上述的农村集体经营性建设用地。

这里的“用益物权”,是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利,比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。我国农村土地实行农民集体所有制,而集体又可分为村集体、乡集体、村小组集体等,所以无论是农民的承包土地、还是宅基地,只有使用权,而没有单独的产权。

总而言之,宅基地入市问题,明显比集体经营性建设用地复杂,改革的难度也更大。改革需要一步步推进,按本届三中全会的精神,宅基地暂时不会实现与国有土地同等入市、同权同价。小产权也不可能全面性转正。而且,还要明白一点:未来五年,集体经营性建设用地即便实现入市,也不会大规模增加全国的商品住宅,更谈不上冲击现有的房价体系。

杨红旭发表于中国证券报

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