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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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影响短期房价的两股力量   

2013-11-27 10:19:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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影响短期房价的两股力量

 

节气上,已立冬。上海及全国房地产市场,在诸多因素的影响下,依然比较活跃,但也时不时的,刮过一阵凉风。上海的某些区域的房价,似乎已出现持续上涨之后的乏力苗头。那么,未来半年至一年,全国及上海的房价,将走向何方?

 

就当前形势分析,应关注影响房价走势的两股主要力量。一股力量是政策走势。政策可分为两个层面。其一,中央大政。关于房地产调控,近几个月来中央层面静悄无声息。近期最受关注的是三中全会,但三中全会并没多提房地产政策,值得关注的是农村土地改革、房地产税立法与改革、使市场在资源配置中起决定性作用的基础等。

 

老实讲,三中全会讲的都是大纲领、大道理,会对房价形成长远的间接影响,却不会直接左右房价短期走势。不过,大会开完后,相关行业及部委,可能会出台一些具体的配套政策,酝酿已久的房地产长效机制,或会出一个方案与文件,这对房地产的影响会更显著一些。未来会更多的利用税收、信贷手段调控房价,但问题的关键是,在当前房价偏热的条件下,限购、限贷这类行政手段还不会退出。于是,就形成“旧政暂不退、新预期施压”的格局,这对于未来一年房价走势,形成中性略偏空的格局。

 

其二,地方政策。与中央层面的静默形成鲜明对比,近几个月地方层面的政策颇为热闹。自9月开始,郑州、深圳、北京、上海、广州、武汉、南昌等城市,先后出台了地方政策,在重申和强调原有政策的基础上,在个别环节进一步升级,主要集中在限购和二套房贷收紧。比如上海,二套房贷首付比例由六成提至七成,非户籍缴纳税收或社保费累计年限由1年增加至2年。

 

这些城市之所以收紧政策,主要是因为今年来房价涨幅偏大,比如10月份相比去年10月份,四个一线城市的商品住宅价格皆上涨超20%。武汉和南昌分别上涨11%和10%。与今年3月制定的地方房价控制目标相比,今年完成目标有较大难度。鉴于此,地方政府主动出招,在部分环节加码调控,既是一种表态,也将有助于房价降温。比如郑州收紧之后,近两个月市场已初现降温征兆。

 

然而,另一方面,少数三线城市却出现适度松绑的现象。比如今年8月,温州将原先严苛的限购令小幅放松,并没被上级部门叫停。另外,近日还有传言说徐州也对限购有所放松。这一现象,可以理解。去年以来的这轮房价上涨,区域差异显著,一线城市和少数二线城市涨幅大,而绝大部分三四线城市只是温和上涨,尤其是温州一直保持下跌态势。显而易见,新一届政府在房地产调控方面,更注重因地制宜,因市而变,不再简单的搞“一刀切”。

 

另一股力量是市场供求变化。商品价格,直接由供求关系决定。至少从短期来看,确实如此。2012年,全国开发企业购地量和房屋新开工量,皆为负增长,导致今年房屋供应偏紧,尤其是一线城市。比如北京的住宅库存达到历史低位,去化周期已缩短至6-7个月(均衡值为9-12个月),所以北京房价涨幅很大。而广大三四线城市,住宅存货一直在增长,且去化周期长达14个月左右,所以房价上涨动力不足。

 

值得关注的是,今年以来,重点城市的土地成交量较大,这些新增土地将在未来一年左右的时间内陆续上市,将增加新房供应量。从需求面分析,去年二季度开始,全国主要城市的住宅成交量一直保持活跃。自住需求的释放具有阶段性,一段时间大量释放后,接下去就可能有所收敛。而上述政策面中性偏紧,尤其房价涨幅最大的一线和少数二线城市,在政策加码之后,也会抑制部分需求。因此,未来6个月至一年,房价涨幅逐渐收窄,明年下半年部分城市可能会出现止涨或小跌。

 

从70个城市的房价指数来看,今年3月环比涨幅最高达1.09%,我当时抛出了一个大胆的预测:这个环比值将成为过去两年多和未来两年多,也就是前后五年的最高值。而10月份,环比涨幅已收窄至0.62%。虽然当前重点城市的房价仍然偏热,但在短周期规律的影响下,在政策面与供求面两股力量的左右下,未来一年,预计将会小幅降温。

 

杨红旭发表于新闻晨报

 

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