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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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土地增值税该废除了!   

2013-11-29 09:10:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地增值税该废除了!

 

自从央视报道土地增值税事宜后,这件事被业内外持续不断的热议与争论。央视报导涉及的上市房企,纷纷发公告澄清。而国家税务总局有关负责人回应称:有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解误读,近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。

 

经过近几天隔空论战后,似乎房企和税务局都无错。那么,到底是谁错了?其实,央视也只是将存在多年的一个“老问题”,重新翻了出来。土地增值税,一直是房地产税收体系中,税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

 

不妨先抛出观点,笔者认为此税可以考虑废除了。首先,从设税的初衷看,1993年12月通过的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,第一条就开宗明义:为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例。其背景是,1992年至1993年,海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆,炒地皮现象突出,房地产泡沫严重。为此,1993年6月国务院发文,大力度调控房地产。

 

不容否认,本世纪最初十年,全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣,而且部分年份市场有些疯狂,比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中,地价涨幅显著超过房价涨幅,部分企业和部分项目,存在利润率过高的情况。在这种情况下,通过土地增值税来调节土地市场及房企收益,有一定的积极意义。

 

但是,必须看到两点新情况。一是2004年实行“招拍挂”后,土地出让市场趋于规范,通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象,土地增值额的多少,主要取决于开发商对于市场的判断及运营水平。二是2008年以来,房地产开发行业的利润率总体趋降,暴利项目越来越少,个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着,近几年的房地产市场形态及项目利润率,已与1992-1993年明显不同,开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。

 

其次,从国家财税改革及房地产税改革方向分析。三中全会提出:要按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则,加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理。关于房地产领域,财政部长楼继伟如此解读:改革加快房产税立法和改革步伐,减少房产建设和交易环节税费,清费立税,增加房产保有环节的税收。

 

而土地增值税,已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税,这五类直接针对房地产的税种,2012年全国总收入为10128亿元,比2000年的449亿元增长22倍。其中,土地增值税2012年为2719亿元(仅略少于2874亿元的契税),比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种,2012年房产税为1373亿元,比2000年的210亿元仅增长5.5倍。

 

也就是说,土地增值税成为优化房地产税收结构的“拦路虎”。理应增加房产税,而弱化或取消土地增值税。更何况,土地增值税自实施后,一直存争议,因为这一税种与所得税在功能上有重叠之处。对于开发商而言,既征土地增值税,又征企业所得税。对于个人来说,在转让房屋时(2008年救市时暂停对个人转让住宅征税),既要缴营业税、个人所得税,又要缴土地增值税。没有道理,说不过去!

 

当然,取消此税还有很多其他理由,比如:超率四级累进税率,扣除项目太多,操作过于复杂,征税成本太高;分为预征与清算两个时间节点,一个项目从售房到竣工少则一两年,长达四五年,征税变成了“长征”;各地税制不统一,预征率也不一样,各地税务局各行其是;全国几万家开发商,诚信度有差异,纵容不诚信者,就是对诚信者的不公平、不公正。

 

杨红旭发表于新京报

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