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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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“沪七条”效果还待明年  

2013-11-08 18:07:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“沪七条”效果还待明年

 

11月8日,在三中全会开幕前一天,上海出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施 》,共计七条,可称之为“沪七条”。

 

首先,分析背景与原因。今年以来,一线城市房价领涨全国,北上广深四市,9月新建商品住宅价格指数同比上涨皆超20%。按这一态势,将难以完成3月份他们公布的2013年度房价控制目标。按规定,若不达标,地方官员将被约谈或问责。由此可见,一线城市政府压力颇大。当然,南京、厦门、郑州等少数二线城市,亦有可能难以达标。

 

9月初,郑州率先出台地方调控措施,收紧了部分政策,比如在限购方面,“对于未满20周岁的单身人员,暂停其在本市限购区域购房”。10月份,深圳和北京也先后出台了地方措施,被称为“深八条”和“京七条”。主要是重申和强调既有政策,同时也有些许新意。深圳将二套房贷首付比例上调一成,北京则推出了“自住与型商品住房”。上海房价形势与北京和深圳相似,政府所面临的压力也相同,所以跟进,而且将时间选在了三中全会之前。

 

其次,从内容来看。沪七条共七条内容,其中两条具有新意,或者说措施相比之前有所收紧。 一是严格执行差别化住房税收政策。二套房贷首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。这与深圳相同。而北京早在4月份已经实行。值得关注的是,这三个城市,都只是提高二套房贷首付,而没提高贷款利率。而2月下旬的国五条细则中规定:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这反映出地方政府出手依然比较谨慎。

 

二是从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。上海的限购令,一直执行的比较严,比如外地单身不能在上海购房,早就开始执行,而北京今年才开始实行。

 

最后,关于政策效果。与深圳和北京相似,沪七条新意不多,所加码的政策力度不大,所以很难期望效果立竿见影。不妨简单比较一下,上个月深八条和京七条出台后,市场也并无“速冻”现象。

 

从内容分析,当前申请个人房贷当中,多属首套房贷,所以二套房贷首付提高一成,影响到的购房者数量很少,且改善需求的支付能力强于首套刚需,多一成首付并非拦路虎。提高外地人纳税时长,对购房者的影响程度大于提高二套房贷首付比重,这个年限属于硬指标,纳税时间不够,就难以购房,补缴税款已经很难操作,所以会影响部分外地刚需。

 

总体看来,沪七条对于购房者的直接影响较小,但不能不关注对于市场预期、购房者心理预期的影响。当很多人期待三中全会与长效机制将会使限购退出之际,上海及北京,甚至是郑州却还在加码,说明限购退出,并非易事。今年最后两个月,一线城市的楼市温度,仍将维持较高的景气度,但高位徘徊与振荡,可能渐成事实。政策效果,还有待通过调节供求关系,进而影响到房价,估计明年会比年内更明显一些。

 

杨红旭发表于新浪财经专栏

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