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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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新一轮调控还有啥“猛药”?  

2013-02-01 10:52:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新一轮调控还有啥“猛药”?

 

春节还没到,一线城市楼市温度,好像已入夏。二手房东跳价、开发商捂盘、连夜排队购房等现象越来越多。市场的闹腾劲儿,出乎绝大部分人以及政府的意料。购房者愁,监管层烦,这事该咋办?

 

现象只是表象,却在很大程度上反映了市况。本轮楼市逆转,始于2012年二季度,先是住宅成交量崛起,接着房价止跌反弹,三季度高位盘整,11月再次加速回暖。特征是市场严重分化:一线城市强、中小户型热、大房企得意。

 

比如,12月相比11月,70个城市房价指数平均上涨0.34%,但北京、广州、深圳和福州超过1%,上海0.7%。这是房价指数,一般波幅小于实际情况,历史数据表明,环比涨幅超过1%,就算明显上涨了。而广大三四线城市,房价总体处于温和上涨状态,甚至少数城市还在下跌。

 

面对这一形势,政策怎么办?笔者早就预测过了,如果调控不升级,一线城市的房价将失控。且看近日京沪长官表态。刚当选北京市长的王安顺表示,北京将坚持房地产调控决不动摇,确保房价平稳,相信一系列的房地产调控措施还会出台。上海市委书记韩正表示,严格落实房地产调控各项政策措施,防止房价反弹,必须长期坚持。另外,北京两会确定调控目标:保持房屋交易量与交易价格的稳定,对于价格上涨过快项目或区域,将联合税务部门完善差别化税收政策,增加交易成本。

 

北京有点摩拳擦掌的味道了,且明显指向税收加码。而且北京此举具有代表性,现阶段房价上涨过快的一线和少数二线城市,皆有类似压力。然而,我却并不看好单个城市新政的效果。主要是地方政府调控权限太小,信贷、税收皆由中央部门说了算。若想抑制一线城市房价加速上涨的势头,还需中央统筹安排政策与措施。

 

不妨预测四个层面的中央政策走向。其一,行政干预从紧,限购、限贷、限价皆从严。其二,房贷进一步收紧,三套当然继续停贷,首套贷款利率优惠减少或取消(但这取决于各家商业银行,银监会不可能出政策统一取消优惠),最大调整领域可能是二套房贷,很可能提高首付和利率;另外,据传的针对一线城市的二套停贷,也不是没有可能性。其三,税收加码,契税、营业税、个调税、土地增值税,其中之一或之二可能提高税负,房产税或将二度扩容。其四,增加土地供应,尤其是普通住宅用地,以及压制地王。其五,更加强调地区差异化,部分政策将增强一线城市的针对性。

 

调控新政出台后,效果如何?肯定会有效果。一般规律是,重要新政出台后,住宅成交量都会有所降温(三个月左右的环比下滑)。但价格具有一定的滞后性,涨幅会有所收窄。至于成交量和价格会否持续下滑,从而进入新的下行周期,主要取决于政策力度。个人感觉,2013年仍将振荡上行,2014年下行压力较大。

 

刊发于广州日报

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