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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价何时现“拐点”?  

2013-12-12 09:21:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价何时现“拐点”?

 

不知大家是否关注,近期的媒体报导中,对于楼市降温的消息突然多了起来,甚至有人已抛出“拐点论”。当前房地产市场处于何种“位置”,市场将走向“何方”,确实值得探讨。

 

观察近期的市场现象。首先看成交量。1-11月,全国新建商品房成交面积同比增长20.8%,这一数据远高于去年全年的1.8%。但需要警醒的是,今年1-2月这一增幅最高近50%,其后增幅一路收窄至今。从绝对量上看,今年楼市“收成好”。但从增幅看,正在走下坡路,预计明年增幅还将继续收窄。

 

11月份,30个典型城市新建商品住宅成交面积环比10月份减少1.6%,同比增长6%,也即当前处于高位盘整状态。其中, 一线城市新建商品住宅成交面积环比减少7.7%,同比减少13%,而二三线典型城市则同比增长12%。说明一线城市冲高回落(包含高价楼盘预售审批受限的因素),而二三线仍较活跃。东部城市已同比小跌,但西部城市仍同比增长25%,反映出东部市场变化快,西部则较迟缓。

 

其次观察价格。1-11月份,全国商品房成交均价同比增长8.2%,仅略高于去年全年的7.7%。看全国,今年房价只能算温和上涨,预计接近全国GDP和人均可支配收入增幅,略高的可有性更大些。但关键在于,一线和少数二线城市房价涨幅很大。在70个大中城市房价指数中,四个一线城市10月房价同比涨幅皆超20%,已处于历史偏高区间。

 

但更应关注环比价格。3月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.09%,其后便一路下坡,10月已回落至0.62%,说明房价仍在上涨,但涨势有所趋缓。所以,从统计数据来看,当前还不能称为房价“拐点”已出现。要到房价由涨转跌的时候,用“拐点”来描述会更恰当一些。从市场现象看,虽然媒体仍有曝光“日光盘”,但越来越多的楼市去化率开始降低,买家观望情绪,在一手房和二手房市场中,皆有出现。

 

总体来看,当前市场总体上出现高位盘整迹象,但市场仍比较活跃。市场出现盘整与购房者产生观望,主要与政策有关。近期购房者对政策面的理解是:不稳定、似有新政要出台。近段时间,确实事挺多。先是“三中全会”,没提房价与调控;但12月初,中共中央政治局召开会议分析研究2014年经济工作,却提出:做好住房保障和房地产市场调控工作。在强调“市场机制”的大背景下,重提市场调控,让人有点不安。当下,一年一度的中央经济工作会议正进行中,其中如何界定房地产调控,及后续是否会出政策,长效机制会否出方案,一把政策之剑悬而未落。

 

而确定已变化的政策有两类:一是10月以来,已有15个一线和二线城市出台地方新政,纷纷收紧限购和二套房贷政策,一批人一夜之间丧失了购房资格,还有一批人望而却步。二是房贷政策不断收紧,虽然国家层面并未出新政,但商业银行却不愿打折发放首套贷款了,而且放贷周期大幅拉长。固然有四季度信贷额度紧张的原因,但按当前流动性偏紧的状态,以及房价涨幅仍大的现实,明年的房贷政策很可能依然偏紧。

 

在上述政策,以及房地产市场短周期的共同作用下,明年楼市将趋于降温,下半年表现的会更明显些。但绝大多数城市的房价,都不会大跌,笔者依然坚持当前我国房价整体基本无泡沫的判断。明年下半年至2015年的楼市调整,将是小幅的、短期的、可控的,属于短周期波动的范畴,降温更多地表现在成交量的萎缩,只有部分城市会出现房价下跌。去年以来的市场区域分化,明年仍将继续。如果一定要让笔者判断短周期中的房价拐点,则明年下半年出现的概率会大些。

 

杨红旭发表于新京报

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