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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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炮轰“3.8万亿”土地增值税  

2013-12-04 13:20:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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炮轰“3.8万亿”土地增值税

 

土地增值税的争论还在持续。关于3.8万亿元房企“应缴未缴”一事,质疑者甚众,包括国税总局:“有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解误读”。但国税总局却有失羞怯,并未出面详解。央视节目中涉及名字的上市公司,纷纷出面澄清。而3.8万亿元,仍幽灵一般,飘浮空中。笔者并非税务专家,但想从房地产研究者的角度,试作解析,加以批驳。

 

在央视节目中,被称为“中国法律界首批具有律师、会计师、证券业注册会计师、注册税务师四师资格的资深执业律师”的李劲松,根据国家统计局、财政部和国家税务总局公布的房地产相关数据,对全国范围内没有征收到位的土地增值税做了分析测算:2005年至2012年,全国商品房销售总额超过31.2万亿元,中国社科院绿皮书披露,2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%,这几年房地产市场非常火爆,没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。照此测算,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上,征到的土地增值税仅0.8万亿元。这就意味着,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

 

第一错:高估了行业毛利率

 

房地产行业平均毛利率55.72%,引用了社科院的数据,不知这一数据是怎么统计的,而且2009年的数据,并不能代表2005-2012年8年。随便去网上搜,就能看到很多相关数据。比如:2007年上市房企年报显示平均毛利率为38.59%,2011年房地产行业平均毛利率为39.38%,已经公布(2013年)三季报的104家房企平均销售毛利率为36.7%。再如:中房协副会长朱中一列举了2005年到2012年间,国内A股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%。根据55.72%这一明显高估的毛利率,进行测算,自然会明显高估土地增值税。

 

接下来,不妨尝试探究一下4.6万亿元的来历。如果严格按税法,则土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

 

所谓增值额,对一般楼盘而言,简单的说,就是楼盘销售总金额,减去“扣除项目”,即扣除:地价款、土地及房产开发成本和费用、与转让房地产有关的税金(营业税及附加,税率为5.5%)。一个项目的增值额,与毛利润呈正相关关系,大概等于:毛润减去营业税及附加、三费(销售费、管理费、财务费)。

 

关于三费,2009-2010年A股上市房企三费比率在10%左右,2011年以来明显增长,在12%左右。《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,2012全国排名前500强的房地产企业三费比率创下近五年内的最高值,达13.76%。这里笔者将2005-2012年间的三费率暂按10%。

 

按毛利率55.7%、三费10%、营业税5.5%,则土地增值率约为40%,按此来计算一下31.2万亿对应的土地增值税。增值额为40%,即12.5万亿元,扣除额占比为60%,即18.7万亿元。增值额增超过扣除项目金额67%、增值额未超过扣除项目金额50%,也即9.4万亿,土地增值税税额=9.4×30%,需纳税2.8万亿。增值额超过扣除项目金额50%,也即3.1万亿,土地增值税税额=3.1×40%,需纳税1.2万亿。

 

按此计算,则共计需要纳税4万亿元。低于4.6万亿。这是为什么?笔者推测,可能是李劲松律师将三费按5%计算了,如此,则土地增值率就提高了5个百点,如此,则需纳税4.7亿元。

 

那么,如果按照更加符合事实,而不是高估的毛利率,比如我们暂按38.5%的上市房企毛利率,按10%的三费进行计算,则31.2万亿的销售额,对应的土地增值率为23%,对应的增值额为7.2万亿,增值额超过扣除项目金额30%,则对应的土地增值税为2.2万亿,不足李劲松律师测算值的一半。

 

第二错:免税政策没搞清楚

 

按税法,土地增值税有免征条款:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。土地增值税暂行条例实施细则解释:普通标准住宅是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005“新国八条”中明确了普通住房标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。2006年,国税总局相关文件中明确,土地增值税中的普通标准住宅,参照上述标准。

 

举个例子。按国家统计局数据,2011年,全国新建商品房销售金额为58589亿元,其中商品住宅48198亿元,其中别墅、高档公寓4101亿元。也就是说,2006年之前,九成以上商品住宅,都可算作普通标准住宅,只要增值额未超过扣除项目金额20%,就能免征。2006年后,按照料“新国八条”的标准,普通住宅仍超过住宅总量的一半。按上述分析,也即项目毛利率一旦低于35%,增值额就很可能低于扣除项目金额20%,也即可以免税。当然,2005-2012年间的大部分时间,大部分商品住宅项目的毛利率,都能超过35%。但在2005年下半和2006年的长三角,2008年下半年至2009年一季度的全国、2011年下半年和2012年上半年全国,以及近几年供大于求、价格涨幅很小的部分三四线城市,毛利率低于35%的项目,数量并不算少,甚至赔钱的项目也存在。

 

另外,李劲松律师引用的31.2万亿元,是2005-2012年国家统计局口径的新建商品房销售总金额。李律师可能不太清楚,这其中还包括可售型保障性安居房,比如开发商参与的经济适用房、集资房、限价房、棚改房、安置房等。其中经济适用房国家规定开发利润率不能超过3%,即便开发商有所保留,一般不会超过8%,基本上不需要缴土地增值税。至于限价房、棚改房、安置房,还有性质复杂的单位集资房等,其中相当大一部分,也不用缴税,或缴税金额很少。

 

2009年之前,上述免征住宅金额所占比重,大概为10-20%左右。2009年至2012年,由于保障性安居工程建设“大跃进”,所占比重明显增长。比如,经过上海易居房地产研究院的跟踪和测算,2009至2011年的3年时间内,全国保障性住房开工量快速增加,其中可售的保障性住房套数也随之大幅增加,由2009年的153万套上升至2011年的608万套。可售型保障房2011年占住宅销售面积的17%,2012年大增至41%。这还只是根据住建部的相关数据,尚不包括部分说不清楚的商品住宅(比如集资房、保障房与商品房之间互转等)。

 

分析上述的普通住宅与保障房后,可以发现,31.2万亿元当中,包括了相当部分可以免征土地增值税的楼盘。按20万亿左右计算,更接近现实情况。而上述计算是,是按38.5%的行业毛利率,其实这是参照上市房企的水平,而上市公司并非保障性安居工程的主力军。如果按20万亿销售金额(不包括免税项目),仍按38.5%的毛利率计算,则应缴土地增值税仅为1.4万亿。远低于李律师测算的4.6万亿。2005至2012年间,如果说应缴土地增值税为1.4万亿,而国家实收土地增值税为0.8万亿,中间仅有0.6万亿的差额。对一般项目来说,由于清算时点(竣工且销售率超85%),要比预征时点(房产预售后)滞后2年左右,所以部分税款具有滞后性,也很正常!比如2013年前10个月国家实收的土地增值税已达2711亿元。

 

第三错:把“应征不征”,错认是“应缴不缴”

 

上述测算,都是严格按照暂行条例,按照超率四级累进税率测算的。但实际上,2007年之前,极少楼盘按四级累进税率实行清算,基本以核征为主。也就是说,不是开发商“应缴不缴”的问题,而地方税务局“应征不征”的问题。李律师错把责任主体搞错了。确实有开发商存在避税、逃税现象,但导致20年来基本上没按税法从严清算的主要责任,是各地税务局。但地方税务局也有难处:土地增值税设计得太复杂、征税成本太高。

 

2006年底出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,明确提出要进行清算式征收,结果后来仍无法大面积、大规模实施。到了2010年,房地产调控不断升级,尤其是4月份出台史上最严厉的“国十条”,于是其后就出台了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,其中要求:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。其实之前,各地税务局预征和核征税率都不统一,各自为政,乱七八糟。

 

另外,2006年底出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中将土地增值税清算条件分两类。一是纳税人应进行土地增值税的清算的情形,包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算情形,包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的。

 

对开发商而言,第一类情况是必须要主动清算,而第二类则不必主动。也就是说,当前大家谈论最多的“销售超过85%”,并非须要开发商主动清算、缴税,而是具备了这个条件后,税务局“可要求清算”。如果税务局没有要求清算,开发商当然可以心安理得的不清算了。

 

如果从各地税务部门的执行情况分析,2007年之前,预征率偏低,多数项目在1%左右;2007年之后,有所提高,尤其2010年文件中对东中西部预征率底限做出要求,多数项目预征率提至1.5%左右。其中一线城市较为严格,比如2010年上海规定:除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域 (区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的,以项目为单位预缴土地增值税。就2005-2012年8年时间而言,如果全国平均按2%预征及核征,按31.2万亿的销售金额,即需缴的土地增值税为0.6万亿,考虑到2007年以来实行清算的项目逐渐增多,那么0.8万亿的国家实际收缴额,比较接近当前各地税务部门的实际实施情况。

 

总而言之,在土地增值税方面,笔者并不想否认部分房企存在合理避税或违规逃税的情况。但是,李劲松律师所谓的“3.8万亿元房企应缴未缴”的推测与判断,涉嫌严重夸大事实。且经央视报道之后,严重误导社会舆论。房地产业与房地产税收,确实存在很多需要优化完善的地方,但需要的是理性、靠谱的研究、意见与建议。

 

杨红旭发表于中国证券报

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