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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市新政,该咋折腾?  

2013-02-20 10:34:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市新政,该咋折腾?

 

近日,关于房地产调控升级的消息满天飞。比如,近期调控政策将出台,备选方案有:二套房贷首付提高至7成(原为6成),贷款利率提高至基准利率的1.3倍(原为1.1倍)。另外还有传言:二套房停贷;二手房交易中的个人所得税按差额的20%(原为总额的1-2%),营业税取消改增值税,税率按差额的17.6%。

 

今日便有新闻说,记者向各大银行个贷部门求证,均表示尚未接到相关通知。这样的表态并不能算作辟谣,因为政策尚未出台,可能只是在研究谋划过程中,银行怎么可能会收到通知呢?传闻是否成为现实,需要时间来验证。

 

无风不起浪,近期持续不断的传闻,似乎预示着新一轮调控越来越近了。很多人不禁叹息,又要折腾了。当然,也有一些有购房需求的人,期盼新政再次打压房价,以便能减轻购房压力。每轮调控,都有争论、非议,但这事还得硬着头皮干,楼市与经济一样,呈周期性波动,冷暖交替,调控的目的就是调节市场“温度”,调控天生具有临时性、短期性的特征。

 

面对当前我国房地产市场的形势,该如何折腾?从指导方针上分析。房价上涨,主要缘于供不应求,所以一方面要增加供应,另一方面要抑制需求。但房地产业的一个特点是供应周期长,2012年全国开发企业购地面积和房屋新开工面积都是负增长,注定2013年上半年、甚至全年,新增住宅规模偏小,急也没用。所以,若想“救火”,抑制需求的“戏分”只能更大一些。

 

从具体手段上分析,可考虑四类政策。其一,行政政策:限购、限贷、限价皆从严。行政干预负面作用较大,已经够多了,中央层面不宜再追加新政,重点是督战地方政府将既有政策落实到位。

 

其二,信贷政策:去年市场由冷变暖,房贷(包括公积金贷款)宽松化是重要因素之一。房贷应有所收紧。三套当然继续停贷,首套贷款利率优惠减少或取消(但这取决于各家商业银行,银监会不可能出政策统一取消优惠),最大调整领域可能是二套房贷,很可能提高首付和利率;另外,据传的针对一线城市的二套停贷,也不是没有可能性。

 

其三,税收政策。作为重要调控工具,税收仍有加码的空间。契税、营业税、个调税、土地增值税(2008年以来暂停),其中之一或之二可能提高税负,房产税或将二度扩容。上文提及的“二手房交易中的个人所得税按差额的20%”,笔者支持这一作法,因为税法原本就是如此规定,只是以往各地税务局一直“从轻发落”,按交额总额的1-2%征收。

 

其四,土地政策。主要是增加土地供应,尤其是普通住宅用地,以及压制地王。土地政策存在“悖论”:如果调控升级,则会打击开发商预期,从而导致他们购地热情下降,所以即便政府愿意增加供地量,也不见得能增加成交量。而且,地方政府也总爱打“土地财政”的小九九,国土部难以全面控制地方的供地节奏。

 

最后,还须提一点。与2009年不同,本轮楼市回暖的区域差异非常大,尤其是以北京为首的一线城市,房价领涨全国,楼市已经偏热,而广大中西部地区楼市仅温和复苏,少数城市房价仍在下跌。所以调控新政不宜“一刀切”,应更加强调地区差异化,部分政策应仅针对一线城市和个别二线城市。

 

刊发于新浪财经专栏

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