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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市新政效果,千万别奢望  

2013-02-26 09:51:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市新政效果,千万别奢望

 

2月20日,国务院常务会议出台了五条房地产调控措施,被称为“新国五条”,是继2010年1月的“国十一条”、当年4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”后,房产调控政策的第五次“升级”。

 

 

此次新政的主要内容分为五个方面,包括:一,完善稳定房价工作责任制,要求全国35个大城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;二,坚决抑制投机、投资性购房,严格执行商品住房限购措施。具体而言,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施;其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施;严格实施差别化住房信贷政策;扩大个人住房房产税改革试点范围;三,增加普通商品住房及用地供应;四,加快保障性安居工程规划建设;

五,加强市场监管。

 

此轮调控政策的出台,有两方面的背景

 

一是,自2012年二季度开始,中国房地产市场开始复苏,近三个月加速回暖,尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月,全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%;同比增幅更首次由跌转涨,且涨幅一下跳至0.68%。一线城市继续领涨全国,北京、深圳和广州1月的房价环比涨幅超过2%,而之前一个月还只有1%多点。

 

另一个次要背景是,2月20日的会议是本届政府的最后一次常务会议,也是温家宝总理执政十年来的最后一次。巧的是,近十年来的绝大部分时间,政府都在实施房地产调控。从2003年的“121号文”打响“第一枪”,到2013年的“新国五条”这“最后一炮”,温总理为稳定房价可谓“鞠躬尽瘁”。

 

笔者之前曾多次呼吁:调控若不升级,一线房价将失控,并预测春节过后至5月是新政出台的时间窗口。没料到,春节刚过就见到了行动。

 

 

那“新国五条”的效果如何?这是社会上普遍关注的。关注集中在三个方面:

 

首先,任何一次高规格的调控,肯定会有效果。所谓高规格,往往包括国务院会议、国务院文件、部委通知等。中国楼市是典型的政策市,只要出重大政策,多多少少都会有些效果。比如效果最明显的一次,是2011年的“新国八条”出台之后,市场持续降温,全国房价于10月下拐,连跌了8个月。不过我们也应清楚,多数新政出台后,效果也仅仅表现为住宅成交活跃度下降,价格涨幅回落。不妨做个比喻:楼市温度达到80度了,若无调控,则将继续升至100度;但有了调控,温度也只是不再继续上升,或者一段时间后降至60度而已。高温依旧是高温,治标不治本。

 

其次,楼市处于上行期,不要奢望调控效果大。调控属于“有形之手”,市场属于“无形之手”,到底谁能更胜一筹,要看谁的力量更大。一方面,“新国五条”的内容总体看来新意不多、力度温和,即便还有后续的细化措施,其力度也无法与2010年4月的“国十条”、2011年1月的“新八国条”等相提并论。另一方面,更重要的一点是,当前市场属于去年“见底”后的上行期,大概处于上行通道的上半段近尾声或中场;而2013年则将处于上行通道的后半段。这就注定了“无形之手”的力量大于“有形之手”;到2014年,形势有可能逆转。

 

最后,本轮调控的具体效果还要看后续细则。笔者对“新国五条”的效果判断总体不乐观,具体情况取决于后续配套措施,也即相关部委和地方政府将会陆续出台的执行细则。

 

笔者认为,针对细则有四个方面值得期待和观察

 

其一,年度房价控制目标。直辖市、省会、计划单列市,是必须要制定和公布的。不过,2011年曾要求全国各地都公布,结果绝大部分地区的标准是:房价涨幅不超过本地区GDP增幅或人均收入增幅,被网友们戏称为“涨价目标”。过去两年,北京和上海曾将标准制定为“房价稳中有降”,但不要奢望这35个城市皆如此。“新国五条”中提出“要按照保持房价基本稳定的原则”,若推敲字眼,“基本稳定”也即涨幅为零上下。下限不重要,也没有政府会制定;至于上限,多数城市仍有可能以GDP和收入增幅为标准。

 

其二,限购升级情况。按要求应有所升级,有些城市原来措施偏松,很可能会被住建部要求从紧;但新增城市不必奢望,三、四线城市房价涨幅比较温和,且地方政府皆不愿“自宫”。“教训”就摆在面前:当前限购城市最多,也即2011年行动最积极的是浙江省。而浙江也成了前年下半年和去年上半年全国房价下跌的“重灾区”。限购政策常常受到指责,市场也有点“审美疲劳”,因此难以有效加码。

 

其三,房产税试点扩容。过去,诸多政府文件或重要官员关于房产税的表述多是“研究推进”,而这次的表述已没有“研究”二字,说明2013年将付诸行动了。不过,扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。笔者估计,城市数量不会超过十个,税负方面也不可能全面对存量房开征。因此,即便扩容,房产税也难以有效压制房价。

 

其四,房贷政策。以前的调控文件或官员表述中,多用“严格实施差别化的住房信贷和税收政策”,而这次只提“信贷”,没提“税收”,说明接下去房贷收紧的可能性很大。“新国五条”出台的前一天,网上盛传“二套房贷首付提高至七成,房贷利率提高至1.3倍”。虽然后来“新国五条”中并未提及,但笔者认为,接下去银监会可能有动作,2013年的房贷政策肯定紧于2012年,假如不下发文件,则肯定会通过“窗口指导”授意商业银行收紧贷款。其中“二套”房贷收紧的可能性最大,未来各家商业银行收紧的程度则会有所差别。

 

当然,上述四方面的细化措施,存在一定变量。不过,总体上仍可预测一下今年市场走势。1至2月,沿续去年市场回暖势头,成交活跃,房价加速上涨。预计主要细则将集中在3月出台。3至5月,住宅成交的活跃度不会受到明显影响,价格仍然上涨,但涨幅出现高位振荡,这其中除了政策效力不大外,还有春季成交量递增的季节因素。三季度成交活跃度下降,价格涨幅有所回落。四季度的市场存在较大变数,如果三季度成交量下跌明显,则四季度有反弹的可能,价格则保持基本平稳。

 

2013年,在一线城市及少数二线城市,一方面住宅库存快速去化,另一方面补库存速度偏慢,导致市场供不应求,即便新政打压下,需求略受抑制,仍难有效改变供不应求的格局,笔者因此认为,2013年多数月份中,房价将仍呈上涨态势。预计2014年,房价上涨的动力将显著减退,房价下跌可能性增大。

 

 

刊发于纽约时报中文网专栏

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