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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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温州房价难言“崩盘”   

2013-02-09 10:34:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  温州房价难言“崩盘”

 

2012年下半年以来,温州房价大跌、房企资金断链、老板跑路的报道,层出不穷。近日,又有数据表明,房地产调控三年来,与2010年房价相比,全国70个大中城市中,仅有5个城市房价下降,其中浙江占4席(温州、杭州、宁波、金华),而温州更以高达17.7%的降幅领跌全国,同时也成为国家统计局监测的70个城市中近3年来唯一跌幅超过两位数的城市。

 

浙江楼市怎么了,温州楼市泡沫破灭吗,中国楼市也会随之崩盘吗?这一系列的疑问,盘恒在人们的心中。从全国来看,2012年楼市完成了由冬天到春天的切换,尤其是一线城市和少数二线城市,住宅成交量和价格持续上涨,近两个月已现偏热之态。与此同时,多数三四线城市的市场仍未出现回暖,尤其是房价未像一线城市那样强势反弹。笔者认为,现阶段全国楼市并无明显泡沫,更谈不上崩盘。

 

但是,少数地区的房地产市场,确实不容乐观。典型者如鄂尔多斯和温州。接下来,重点评析一下温州及浙江吧。从市场数据来看,2012年下半年开始,温州房价一直领跌全国。比如2012年9月,全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.3%,而温州下跌幅度最大,为16.4%。这是房价指数,若看实际楼盘,则确实有相当部分下跌三成,甚至个别下跌五成左右。

 

温州房价大跌,与经济面与金融面的恶化有很大关系。温州以民营经济为主的,且是出口导向型的,2011年欧债危机升级,以及美国经济复苏乏力,导致外需大幅萎缩,致使当地经济萧条。房地产有条重要规律:经济不好,楼市也就好不了。

 

一直以来,温州民间融资发达,高利贷盛行,但在各种负面因素冲击下,2011年温州民间高利贷泡沫破灭,“老高”纷纷跑路,融资市场一地鸡毛。而高利贷与房地产纠结在一起,相当部分高利贷资金流进房地产开发领域,或直接投资投机性购房。高利贷链条断裂后,开发商和炒房者的资金严重吃紧,债主催逼,迫不得已,降价抛售楼盘或二手房,少数人急于用钱,只能以“跳楼价”出货。

 

还有,购房者的观念与心态,也很重要。众所周知,过去十年左右的时间内,我国住宅市场中的投资投机性需求,远远超过发达国家成熟市场的水平。其中一条重要原因,是我国居民将购房置业作为财富增值保值的重要、甚至惟一路径。其中又以温州炒房团、山西煤老板为著名。中国最早的一批房产投资客,就是温州人,先是2003年在上海炒房,后来流布全国。兔子不吃窝边草,可是温州人炒来炒去,不由得也把老窝给炒爆了。

 

我国房地产市场化的历史偏短,主要是1998年房改之后才实质性展开的,还没有积累足够的市场数据。但一个规律是明显的:凡在一段时间内经历房价疯涨的地区,在紧接着的全国楼市降温中,都会成为“重灾区”,比如 2006年的上海,2008年深圳,2011年的温州。

 

2009-2010年,全国房价经历了一轮上涨,其中多个月份,温州领涨全国。比如,2010年1月,70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%,而温州为15.7%,雄霸第一。开发商也很疯狂,2010年11月29日,经过33轮激烈竞标,温州一地块以37亿总价被当地房企竞得,楼面价达3.7万/平米,成为全国住宅用地单价地王。这个拿地企业太苦逼了,正好赶在市场降温的“前夜”,抢下这块“烫手山竽”,只能“吃不了兜着走”。

 

温州,只是浙江,尤其浙南经济与楼市的一个缩影与典型。过去多年,台州、宁波、杭州、义乌等浙江城市,不同程度的存在“温州现象”。经济、金融、楼市,三者密切相关,很容易形成共振。处于景气周期时,三者比别的地区更热,比如上一轮楼市繁荣期,2010年1月,温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。处于不景气周期时,则更冷,比如2011-2012年,三者形成负面共振,房地产市场异常低迷,房价领跌全国。

 

然而,也应看到,浙江和温州的紧张形势正在出现缓解迹象。比如,从短周期看,我国经济已于2012年三季度见底,谷值GDP增幅为7.4%,四季度反弹至7.9%,2013年总体趋势是上行。同时,欧美经济预计也会略有起色,国际国内环境,有助温州经济见底回升,即便难现大幅反弹,但至少最寒冷的时候已经过去。另外,与全国其他少数地区一样,温州民间高利贷危机正在缓解,老板跑路的案例越来越少。

 

随着宏观经济和民间借贷危机的好转,浙江和温州楼市已经趋稳,甚至近段时间房价已经出现止跌、复苏的迹象。比如2012年12月,温州和宁波房价已经止跌,而杭州和金华出现上涨。笔者认为,随着全国房价的整体性回暖,浙江和温州房价谷点正在过去,2013年房价将会出现小幅上涨。

 

最后,在上述分析的基础上,对于温州房价形态进行定性。笔者研究过众多国际案例,一般而言,能称得上房价大泡沫,而且事后能被称为崩盘的,房价至少得下跌三成,而且下跌和筑底需要持续几年时间。比如美国房价自2006年开始下跌,至2011年累计下跌三成多,2012年才进入复苏通道;日本则更惨,当前六大都市地价,仍较1991年高点下跌了六七成,根本看不到猴年马月能恢复当年的“辉煌原形”。

 

可以肯定的是,浙江全省整体而言,房价没有形成大泡沫,也不会崩盘,其走势与全国总体一致。从房价整体跌幅和下跌时长来看,温州房价尚不能严格定义为“国际标准的泡沫”,更难言泡沫已经破灭。比较合适的界定是:温州房价经历了一次较大幅度的调整(相对于全国其他城市而言),当前正在慢慢趋于好转。

 

刊发于纽约时报中文网

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