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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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调控细则强硬升级的后果是什么?  

2013-03-01 23:56:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控细则强硬升级的后果是什么?

 

房地产调控再度升级。2月20日,国务院常务会议部署了加强房地产调控的五条措施,当时多数人认为没有什么新意。而今天公布的“国五条细则”,则新意纷呈。这就意味着,本轮调控已经实质性的升级和加码了。接下来作简要分析。

 

首先,总体而论,调控级别较高。政策出台分为几种方式:一,普通级别。一个或几个部委,或者单独,或者联合下发文件,典型如2010年的“9.29”新政。二,较高级别。国务院常务会议部署调控方针,事后不再下发文件,或者只是办公厅的“明发电报”。三,高级别。不仅国务院开会,会后还由办公厅发文件,这次便是。四,最高级别。国务院开会,会由国务院本部发文件,惟有2010年4月的“国十条”,有此待遇。由此证明,中央非常重视这次房地产调控,并非只是换届过程中的“面子工程”。

 

其次,细则具有新意的内容颇多,下面列举并分析最重要的几条:

 

第一,限购升级。之前全国约有50个城市实行限购,但限购标准不统一,比如贵阳只限购市区二环以内区域。而这次非常明确的提出了统一标准:覆盖全市,一手二手房皆限,外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出:住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。接下来,多数已限购城市,都得修改自己的限购标准,从严执行。而一线城市,尤其是北京,房价上涨压力较大,有可能还会在原来已经很严格的基础上,再次加码。

 

第二,房贷收紧。之前有传言二套房贷将收紧,果不其然。细则提出:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这就意味着,近期房价上涨过快的一线城市,甚至包括少数二线城市,很可能提高二套房贷的首付和利率。这也体现了房贷差异化的原则,因为当前广大三四线城和部分二线城市,房价比较温和,而一线城和少数二线则涨幅偏大,因地制宜,有保有压,比较合理。

 

另外,细则还强调:要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。这条其实也大有文章,因为过去一年,很多地方存在通过“假离婚”等违规手段,骗取首套房贷,或者二套房贷资格。如果接下来商业银行加大审查力度,同样会将部分人挡在首套房贷或二套房贷的“门外”

 

第三,交易税加码。国五条只提到房产税,而细则增加了一条重要措施:税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。按交易差额的20%征税,原本就是税法中的规定,但过去很多年,各地税务部门仅按交易总额的1-2%征税。后者要比前者,少征很多税。以前之所以没有依规从严征税,一方面,住建部和税务部协调不利,税务部门不清楚业主当初的购房价格;另一方面,税务部门怕麻烦、懒省事。

 

第四,房价控制目标从严要求。2011年1月的“新国八条”,曾要求各地制定年度房价控制目标,结果绝大部分地方政府将目标定为:房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。而且,很多地方政府将保障性住房纳入到住宅价格统计中,这样就很容易通过调整保障房的成交量,从而达到拉低均价的目标。比如:2011年和2012年,北京的房价控制目标是“稳中有降”,结果也确实达标,但其中包括了保障房因素。若剔除保障房因素,则房价不一定会下跌。而这次细则中提出:要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。接下来,地方政府制定房价控制目标可就费思量了,而且完成目标的难度也会相应加大。

 

除了上述四条,还有一些内容,存在进一步升级的可能性。比如:稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。另外,住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。

 

再次,本轮调控的流程还将继续。第一步:2月20日,国务院会议出台国五条。第二步:2月26日国院办公厅出中央细则(今天公布而已),强硬升级。前两步已经走完。接下去还有第三步:一方面,相关部委还会出台细则,进一步细化相关内容;另一方面,地方政府还将出台地方执行细则。二者会交叉、同步进行,主要集中在3月份,少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则,可能还会进一步明显更严厉的措施,值得关注、观察。

 

最后,关于市场反应。由于该细则措辞严厉、新意颇多,应该是超出了绝大部分人的预期,所以其对今年市场影响,也会超出很多人的预期。整体而言,市场肯定会降温,每轮重大新政出台后,皆如此。最先受到影响的是住宅成交量,由于地方出细则还有一个过程,3月交易量基本不受影响,但从4月份开始,成交量会受到一定程度的抑制,估计会持续到三季度;如果这几个月成交降温幅度大,则四季度可能有所反弹。价格变化滞后于成交量,二季度房价仍会小涨,但涨幅有所回落,而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外,由于20%的个调税影响较大,二手房市场降温幅度将超过一手房。还有,由于限购升级、房贷紧缩等新政,主要针对房价快涨的城市,预计今年一二线城市降温幅度,将会超过三四线城市!

 

不过,也不必太悲观。调控并不能有效改变一线城市和少数二线城市的住宅供求关系,尤其是2012年全国土地成交和房屋新开工皆为负增长,注定了2013年新增住宅供应偏紧;同时,新政在抑制需求的同时,也将改变开发商对市场的乐观情绪,从而导致几个月后他们拿地和新开工的积极性降低,从而更加不利于增加供应。所以,笔者仍坚持之前的预测:2013年全国楼市“振荡上行”。

 

刊发于新浪财经专栏

 

 

附录:国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知

国办发 〔2013〕17号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

 

2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:

 

一、完善稳定房价工作责任制

 

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

 

二、坚决抑制投机投资性购房

 

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。

 

继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

 

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

 

三、增加普通商品住房及用地供应

 

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划,稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

 

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

 

四、加快保障性安居工程规划建设

 

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块,确保资金尽快到位,尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造,重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造;积极推进非成片棚户区和危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。

 

强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工项目及早投入使用。

 

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。

 

五、加强市场监管和预期管理

 

2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

 

加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。

 

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。

六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展。

 

国务院办公厅

2013年2月26日

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