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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价收入比表明我国基本无泡沫  

2013-03-12 08:17:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                房价收入比表明我国基本无泡沫

 

近段时间,关于中国楼市泡沫的争论,再次升级。尤其是美国媒体和大投机者,严重看空中国楼市,第一次明确提出这是史上最大的房地产泡沫。而国外“空炮”,也得到了国内大佬的“呼应”,于是“泡沫论”变得春风得意起来。但笔者继续旗帜鲜明的反对“全局泡沫论”!

 

步入2013年,楼市继续沿着2012年“翘尾”行情,一路向上攀高,尤其是以北京为首的一线城市和少数二线城市,房价涨幅持续扩大,领涨全国。终于,高层坐不住了,在任期内的最后一次国务院常务会议上,温总理主持部署了五项调控措施,被称为“国五条”。

 

以前常常提及“房价合理回归”,这次调控中并无此提法,值得关注的是再度提出房价控制目标:各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

 

“稳定房价”,是否意味着不必回归了?其实,直接将房价列为调控目标,原本就有失妥当,应该将居民的购房能力,作为调控的主要指标,也即房价可以上涨,但长期涨幅应低于人均可支配收入,这样就能逐步提高居民的购房能力了。也就是“房价收入比”的概念。

 

房价控制目标,并非什么新鲜事。2011年1月的新国八条中首次提出:2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。结果,除了重庆和长春的标准涉及房价收入比外,其他地区皆将房价控制目标定为:低于GDP或人均可支配收入增幅。估计这次,多数城市仍会“故伎重演”。

 

那么,我国当前的房价收入比情况如何?按照国家统计局的数据,分别观察一下收入、房价、住宅面积。首先,收入高速增长。改革开放30多年来,我国经济年均增长率近10%,创造了世界奇迹。与之相适应,城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率。2012年我国城镇居民人均可支配收入是24565元,比上年增长12.6%(名义),扣除价格因素,实际增长9.6%。按居民的名义可支配收入,2012年比1998年增长353%,年均增长23.5%。

 

其次,房价较快增长。1998-2012年,全国新建商品住宅销售均价(统计局口径),由1854元每平米,上涨至5430元每平米,总涨幅为193%,年均上涨12.9%(远低于23.5%的人均收入增幅)。房价不像人均可支配收入,有名义和实际之分,房价一般指名义价格,不剔除通胀因素。所以,笔者在房价收入比的计算中,皆统一口径,采用名义收入和名义房价。商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的仅就增速来看,房价并没脱离收入增长水平。

 

最后,住宅面积。有些研究机构,在计算房价收入比时,按照某一固定面积的户型(比如90平米)来计算,这样欠合理。因为我国城镇居民的人均住房面积是持续增长的。比如1998为20平米(建筑面积),而2012年已增至33平米左右,所以应该动态的计算户均面积。比如,按城镇户均三人计算,2012年全国城镇户均拥有住宅建筑面积为99平米。房价和收入此二因素变化大,而户均面积变化小,所以房价收入比的波动,主要受前二者的影响。

 

或许,很多人会被认为统计局数据不靠谱,尤其是居民收入存在明显低估现象,经济学者王小鲁曾做过专题研究。但笔者认为,由于统计口径是统一的,通过近十几年的纵向比较,还是基本可以说明问题的。另外,有统计数据表明发达国家房价收比多在 3-6倍之间,由于国情不同,也不宜拿国内情况与国际作直接对比。

 

计算结果表明,1998-2003年之前,全国房价收入比保持在6倍多,那时房价总体稳定,所以那时没有泡沫。2004年开始,房价涨幅超过收入增幅,除了2008年,房价收入比一直保持在7倍以上,尤其是2007和2009年,房价涨幅远超收入增幅,房价收入比分别达到8和8.1,创造历史最高值。经过纵向比较,基本上可断定房价收入比保持在7倍以下时,全国房价没有泡沫。超过7时,略偏高,超过8低于9时,存在一定泡沫,但不并明显。

 

值得关注的是,2010年持续的房地产调控之下,房价涨幅下滑,导致房价收入比也持续减小,2010、2011和2012年分别为7.8、7.5和7.3。由此可见,2010-2012年的房地产调控并非没有一点效果,房价收入比的持续回落,证明了其效果是存在的。估计未来几年,全国房价收入比将重新回归至7倍以下的合理区间。

 

很多人总抱怨,近些年我国房地产调控是“空调”,房价越调越涨,其实这一评价不够客观,至少房价收入比没有大增,且近二三年呈下滑趋势。假如没有这些年来一直的调控,房价将会持续高涨,房价收入比也会整体性脱离正常轨道,那么其结果只有一个:房价泡沫破灭。

 

刊发于房地产世界

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