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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市调控只能严打“光棍汉”  

2013-03-14 09:06:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市调控只能严打“光棍汉”  

 

国五条细则出台后,网络上质疑、反对之声甚众,与以前多数情况下民众乐见新政,形成了鲜明反差。原因何在?

 

详观细则,其实是一个全面、综合的调控措施。为了理解的方便性,不妨从两个角度分析,一是需求,二是供应。本轮新政的目标非常明确:严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展,保持房价基本稳定。

 

关于需求,细则中提出:我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

 

所以,整个细则中,抑制需求的“戏分”很重。其一,限购升级。对于已限购城市,非常明确的提出了统一标准:覆盖全市,一手二手房皆限,外地有证明者只能拥有1套房。同时提出,其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

 

接下来,多数已限购城市,都得修改自己的限购标准,从严执行。限制的越多,需求萎缩的程度就越大。估计部分中西部地区的省会城市,在限购升级之后,住宅成交量将所下滑。至少会新增多少限城市,其实也没什么花头。当前绝大部分三四线城市,房价涨幅温和,符合标准的极少。未来,新增的限购城市,肯定不会超过10个城市,其中重庆这次不得不从。

 

其二,房贷收紧。细则提出:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这就意味着,近期房价上涨过快的一线城市,甚至包括少数二线城市,很可能提高二套房贷的首付和利率。

 

房地产是资金密集型产业,信贷是最重要的调控手段,这将抑制二套房需求。然而,二套房需求中,既有投资需求,又有改善需求,前者有悖调控精神,而后者却属合理的自住求,所以应该考虑保护后者。建议在二套房贷的确定标准上,实行“认房不认贷”,这样有助于保护改善需求。

 

其三,交易税加码。细则明确:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。这一条最不得民心,很多人持反对态度。原因有二:一是税负比以前(按交易总额的1-2%)增加了几倍;二是税收容易被转嫁给买方。

 

然而,预计仍会继续实施一项优惠措施:对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。这将保护换房需求。还有,笔者建议恢复另外一条优惠:对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税(原来存在,2010年9月被叫停了)。

 

关于供应,实在乏善可陈。细则中有一条:增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,要进一步增加年度住房用地供应总量。然而,房地产市场有一条规律:调控升级后,整个市场会降温,这会使开发商对于市场走势的预期变得谨慎,甚至是悲观,也就会降低购地和开工的积极性。这将反过来,影响未来1-2年的新房供应量。

 

因此,当市场降温后,即便国土部和地方政府推出更多的土地,可开发商却不愿购地,仍是无助于增加住宅供应。众所周知,房价最终由供求关系决定,而国五条细则以打压需求为主,其中还会误伤部分合理的自住需求,而所谓增加供应的措施又是国土部的一厢情愿,则房价依然难出现实质性下跌。

 

所以,楼市调控不得不进行,但每次都是很苦逼:市面上光棍汉太多,寻觅新欢的男人也不少,容易滋生第三者插足、性骚扰、强奸等“不合理”需求,而政府短期内没有能力增加女人供应量,同时也不敢让“小姐”合法化,以市场化方式满足市场需求,只能每次都是严打光棍汉和第三者。

 

一系列新政与细则出台后,不同性质的购房者需求,也会发生变化。在地方细则出台之前,部分购房者因担心以后20%的高额个税被转嫁到自己头上,而突然加速出手,导致二手房市场出现“赶末班车”的现象,很多交易中心人山人海。

等所有细则尘埃落地后,二手房成交量将显著萎缩。确实会有部分人转而购买新房,但据此认为新房价格将大涨,是站不脚的,市场整体降温后,新房市场不可能逆势而上。由于一线城市房价上涨偏快,是重点调控地区,二套房贷也将会收紧,所以未来一线城市的住宅需求将有所萎缩。新政之下,投资投机需求将继续减少,改善需求也会因二手房所得税及二套房贷收紧将有所减退,而首次置业需求的比重将有所提高。

 

刊发于中国新闻周刊

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