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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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今年房价一定会降?  

2013-03-15 09:04:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年房价一定会降?

 

    【导读】住建部部长说,今年房价一定会降,同时表示,允许取消经济适用房。3月14日18点,经济之声评论:房价不降,调控不止。

  中广网北京3月14日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,国五条出台,各地房产局排队登记过户卖房的现象让人纠结调控效果。今天住建部部长姜伟新斩钉截铁地对媒体表示,"国五条"一定要严格执行,房价今年一定会往下走。他同时还说,各地可以根据实际情况取消经济适用房。

    每到地产调控的关键时刻,总少不了知名地产商任志强的声音。任志强今天在自己的微博上发言说,十年过去了,历年的房地产调控政策有哪一次被实践证明没有房价上涨的后遗症?这次的新政又经得起实践检验吗?

    《央广财经评论》,经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭评论这个话题。

 

    今天住建部部长姜伟新说,今年房价一定会往下走。姜伟新部长这次为何如此充满底气和信心?您是否认同他对房价的观点?

 

  杨红旭:过去几年的历史表明,政府高官有时会表示自己的信心,但是能否得到市场的印证,还需要时间观察。这次调控确实比较严厉,但是去年楼市的短周期见底了,今年是往上走的,因为政策的抑制所以房价会出现一些波动,但会不会从政策出来后房价一直跌到年底,我认为没这么乐观,二、三季度放假涨幅会回落,但是依然会小涨,四季度存在变数,房价有可能小跌,也有可能持平,甚至会重新小幅上涨,所以还不能认定2013年的房价一定会比2012年低,还需要时间去观察和印证。

 

  但是,姜伟新也说,国五条执行过程中有什么问题再改,但是一定要严格执行,这是不是意味着管理层会根据实际调控效果,随时以国五条为基础推进更加严厉的调控手段?

 

  杨红旭:可以这么理解,过往每一轮调控,都很难单靠一个“国几条”把房价抑制住,现在出了国五条细则会抑制市场成交量,但是半年之后,假如房价、成交量重新上来,我认为政策还会有进一步的升级和加压,因为目标很简单,就是根据房价走势来制定政策,房价如果上涨,后续还会有政策升级。

 

  这些升级和加压的调控手段可能会是什么?

 

  杨红旭:应该会主要集中在一些长效机制,比如税收能不能进一步升级,这次有两个税,第一是对二手房交易差额征20%个人所得税,这会抑制一些需求。另外,就是房产税,我们今年可能会迎来第二批试点城市,这个试点步伐可以进一步加快,包括住房信息联网工程的步伐,信息联网之后,可以根据信息的情况,提高调控的精准性和合理性。

 

   您说到了税收,今天房地产商潘石屹在给房价降价支招时说,可以对三套房以上的所有住房收原值1%的房产税。对于潘石屹的建议您怎么评价?

 

  杨红旭:这个观点我不赞成,因为第一,比如美国、香港都有房产税,但是也无法避免房价的波动,美国曾经爆发了房价泡沫,香港近两年一直在大涨,所以这个政策是慢效药,不可能实施后马上降。第二,国内现在有两个城市在试点,上海和重庆,重庆是针对独栋别墅开始征存量税,税率从0.5%到1.2%之间,这两年重庆的房价也没有因此大降。所以我认为,拥有三套以上住房的家庭户数比较少,即便这样去征,也不可能马上使房价下跌。

 

  无论是新国五条的20%这个个人所得税,还是刚才潘石屹说到的房产税,都是在税收上做文章,所以是不是能下这样的结论:税收杠杆是房地产调控比较好的方式?

 

  杨红旭:可以这么理解,因为调控有几个手段,首先是法律手段,我们国家的法律比较滞后,短期内不能奢望第二个是行政干预,我们的限购、限代、限价都是行政干预,行政干预是短期措施吃长期猛药,对市场机制是一种伤害。然后是信贷,在国外一般信贷是一个市场化的东西,商业银行可以进行发放贷款,对市场自有一个风险评估。只有税收,政府可以控制,而且税收是从长期来看是调节房地产市场的一个很好的工具,短期可能存在什么转嫁税负的现象,但是长期来看一定是有好处的。香港这两年是持续增加交易环节的印花税,宁可加税提高交易成本,但是不限购。

 

  能不能说,市场现在呈现出供不应求的表象是因为人们对未来房价有上涨的预期,但是如果大家对于价格预期发生变化,这种供需结构也会发生改变?

 

  杨红旭:短期来看,并不是所有人都对这个价格涨跌有一个预期,然后才决定购房与否,因为很多人是自住需求,比如结婚、动迁、外来人员的需求,有些刚需必须要买。目前中国的房价,市场住房需求仍然是以刚需和自住需求为主,2012年各地的统计数据表明,大部分的成交者还是一些自住需求,所以即便预计房价会降温,毕竟有些人还是得买房,短期之内靠这种所谓预期,还不能使房价出现持续下跌的结果。

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