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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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20%所得税的后果没那么严重  

2013-03-19 08:55:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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20%所得税的后果没那么严重

 

3月1日,国五条细则一经公布,关于20%个人所得税的讨论便沸腾盈天。客观上,也催生出史无前例疯狂的二手房“末班车”行情,累坏不少中介人员和交易中心工作人员。

 

细则提出:税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

 

“按规定应征收的个人所得税”,这一规定主要指代2006年国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,其中规定:对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

 

这里面花头比较多,接下来很多卖家会在“减除”上面动脑子。其一,关于房屋原值。原有的购房合同可以做假,但购房发票难以做假。假如买家不提供合同和发票,则税务局只能想办法核实房屋原值,近几年新建商品住宅,税务部门或房管部门多掌握有数据。但对于历史久远的商品房、经适房、集资房、房改房、自建房等,则不易核查,估计得费周折了,或者官方尽快建立估评系统(数据库),或者让评估公司出报告,而后者就容易人为操纵,将房屋原值做高。

 

其二,关于转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。原来的税金难以做假,但有关合理费用,操作空间较大。住房贷款利息需要银行出证明,不易做假;住房装修费用的假发票容易购买;二手房交易的中介费用也可以伪造。

 

很多人误以为,20%所得税将一刀切实施,其实仍会差异化的保护刚需。2006年国税总局通知中规定:对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。这条肯定将继续执行。原本还规定:对出售自有住房并在1年内重新购房的减免个人所得税——但2010年被叫停,这条会否重新执行,尚待观察。

 

可以预料的是,为了达到“满5年唯一房”的免税条件,未来必有很多人办理假离婚。由于我国的特殊国情,民众已形成了避税、逃税的习惯。之前按交易总额的1-3%征税,方便而简单,管理成本很低。以后按交易差额的20%征税,税务部门的工作复杂而繁重,一方面须加快完善自身的评估系统、数据系统,另一方面又要面对卖家无孔不入的造假。且等国税总局及各地的执行细则吧,3月下旬可能露面。

 

这一税收新政,对于市场的影响程度,可能没有大家想象的那么大。据媒体报道,从2007年至今,“20%个税”政策已在东莞实施了5年有余,结果是:2012年相比2007年,二手房价格涨幅超过60%,二手房成交套数增加153%。再观香港,2010年来连续三次大幅增加二手房交易的印花税,也没能挡住楼市上行的步伐。况且,我国房价持续大涨的阶段已过,差额税抑制房价的作用将会越来越小。

 

刊发于广州日报

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