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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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新政效果有望二季度显现  

2013-03-20 08:20:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政效果有望二季度显现

 

3月1日,国五条细则公布之后,楼市非但没有降温,反而更加疯狂。不仅由20%的个人所得税而引发二手房交易狂潮,而且新房市场也频见“日光盘”。据此,很多人认为本轮调控又将沦为“空调”。

 

与此同时,还有些业内人士,回顾了近十年的房地产调控史,认为房价屡调屡涨,根本没有任何效果,反倒有推高房价之嫌。类似的观点,在国内很有市场,因为看表象,近十年来房价确实总体呈快速上涨态势,这是无法否认的。但是,笔者认为,应该客观、理性的观察和看待调控效果。

 

总体上看,从2003年开始调控,以2005年国八条出台为标志,房地产调控全面升级。2005年-2012年期间,全国房价总体呈偏快增长态势。如果观察全国70个大中城市的房价指数,就会发现在8年时间内,房价下跌的时间只有15个月。而且,下跌时的月度平均跌幅,远小于上涨时的平均涨幅。虽然调控效果总体并不乐观,但我认为,如果没有这八次调控(2008年救市那次除外),中国房价水平将远高于当前,也可能早就形成大泡沫,且经历过崩盘。所以,调控是有一定效果的。

 

没必要美化调控,但也别鄙视调控。总体上效果不佳,但如果仔细观察市场的短期变化,就会发现:几乎每次重要新政出台后,都会出现一定的效果。尤其房屋成交量会有所下滑,而价格则不一定下跌,但十有八九涨幅会收窄。接下来,不妨以上海为例,观察一下近些年重要新政出台后的市场变化。

 

首先,新政对住宅成交量的短期影响。2005年“国八条”出台后,市场成交量迅速减少。2006年5月“国十五条细则”后,6、7、8月成交量大跌,9月有所反弹,但其后又低迷了数月。2010年4月中旬出台号称史上最严厉的“国十条”后,5、6、7月商品住宅成交量跌至2005年之后的同期最低!效果非常显著。2011年1月下旬“新国八条”出台后,2、3、4月成交量皆明显低于前几年同期水平。2012年7月,中央重申和强调政策从严(四次强调:温总说房价绝不能反弹、两部委紧急通知、国务院派八个督查组、中央政治局表态),即便没出新政,8、9、10月成交量环比下滑,搅黄了“金九银十”。

 

其次,新政对房价的短期影响。观察一下上海二手房指数变化趋势。2005年5月“国八条”出台后,从6月开始,上海二手房价格持续下跌半年左右。2006年“国十五条细则”后,基本保持低位盘整。2010年4月“国十条”出台后,二手房价格从6月开始小跌了两个月。2011年1月下旬“新国八条”出台后,二手房价格从三季度开始持续数月微跌。

 

国五条细则出台后,我依然坚持之前的预测:2013年全国楼市振荡上行。因为已提前将新政因素考虑进去,如果没有新政,则市场直线上升。政策出来后,市场肯定会有所反应,降温势所难免,只不过光靠这点政策,还不足以再度出现类似2011年下半年至2012年一季度那样的量价齐跌。3月份的市场红火现象,只是暂时的,是地方细则出台之前的“最后疯狂”。预计二季度市场就会降温,尤其是成交量表现明显。至于价格,则可能要滞后到下半年,才有可能出现月度的环比持平或小跌。

 

两会上,住建部部长姜伟新接受采访时表示:国五条一定要严格执行,执行过程中如果有什么问题再改,但一定要严格执行。政策效果会逐步显现——今年一定会往下走。大家对于是否指代“房价往下走”存争议,但指代房价的可能性很大。这只是表明了官方的一个态度,不允许房价持续上涨。但是否年内就会看到实质性的房价下跌,仍需时间观察。无论如何,有调控强于没调控,接来去,市场必将降温,只是存在程度大小、持续时间长短的区别。

 

刊发于东方早报

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