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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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必须减少“误伤”改善需求!  

2013-03-04 09:02:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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必须减少“误伤”改善需求!

 

自《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(“国五条”细则)公布后,这几天全民热议楼市新政,尤其是二手房个人所得税。记得2月20日,“国五条”出台时,大家都认为这是个“三无产品”:无新意、无力度、无效果。孰料,其细则却是新意颇多。

 

一般而言,房市调控新政出台后,人们都会预期楼市将降温,房价会下跌。而这次有所不同,相当多的人反倒看涨房价。主要理由是:二手房个人所得税,由以前的按交易总额的1%~2%征收,转变为“应依法严格按转让所得的20%计征”。这就意味着,多数二手房转让将缴纳的所得税税额比过去多出几倍,甚至高达几十万元。而卖方一般会将交易税转嫁给买家。另外,由于二手房大幅度加税,部分购房者将会舍弃二手房,转而购一手房,推高新房价格。

 

市场走势果真如此,则这次调控岂非又成“空调”?对于房地产调控,应客观、理性地看待。每次调控之后,房地产市场都会有所降温,但主要体现在成交量方面。通常情况下,剔除季节因素,一般住宅成交量会连降三个月左右,其后会有所反弹,再其后则有两种走势:一种是持续上升,步入另一轮上行通道;另一种是持续降温,步入下行通道。

 

至于价格,调控之后一般情况是涨幅出现回落。少数情况则会出现下跌,比如2008年8月至2009年2月,再如2011年10月至2012年5月。但总体而言,自2003年启动房地产调控以来,调控房价的效果一直不佳,房价的总体涨幅,远超人均可支配收入的增幅。相比2003年之前,我们城镇居民的购房支付能力明显降低。

 

调控房价效果不理想,原因大概可归结为四点。其一,从宏观经济环境看,多数国家在经济高增长、城镇化快速推进阶段,房价涨幅都较大。

 

其二,从市场需求看,我国民间投资渠道少、居民储蓄多、购房置业偏好性强、住宅持有成本低,导致投资投机性购房比例远高于欧美国家。

 

其三,从市场供应看,城市国有建设用地供应被地方政府垄断,农村集体建设用地不能入市,同时大量国有用地被国企、机关事业单位、军队等部门低效率使用,导致很多城市的住宅用地供应紧张。

 

其四,住房保障制度建设滞后,具有本地户口的中低收入家庭尚不能全部保障,遑论2亿多在城镇常住的外来务工人员,这些原本应该由政府保障的群体,也被迫挤进了房地产市场。

 

面对这样的现实,如何稳定房价?从长期看,关键在于建立长效机制,进行顶层设计,健全住房供应的双轨制。一方面,完善住房保障体系,尽快出台住房保障法;另一方面,建立市场化的调控机制和多元化的供地方式,尤其是加快集体建设用地入市进程,多用经济调控手段(以税收为主,以信贷为辅),少用行政干预手段(比如限购、限贷、限价)。

 

短期而论,当前“国五条”细则已公布,但部委和地方细则正在制定过程中。我们建议:第一,政策不宜“一刀切”,应侧重于抑制房价涨幅偏大的一线城市和个别二线城市。比如,一线城市可将二套房贷首付提高至七成,房贷利率提高至1.2倍,其他城市暂不收紧。建议二套房贷“认房不认贷”,以免误伤换房的改善需求。

 

第二,二手房所得税在按转让所得的20%计征的同时,建议恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠措施。以保护合理的自住需求。

 

第三,截至去年12月,全国开发企业购地面积和房屋新开工面积皆为负增长,在未来一年新增住宅供应偏紧的情况下,大力调控市场,会导致未来更长时间供应都偏紧。建议政府为开发商的开发行为提供适度的政策扶持。

 

刊发于东方早报

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