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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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靠房产税打不倒高房价  

2013-05-22 08:36:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    靠房产税打不倒高房价

 

近日,关于房产税的消息频传。《21世纪经济报道》记者通过接近住建部的消息人士处了解到,目前由住建部牵头、国税总局以及财政部相关人士组成了专门机构,对房产税的试点扩容以及全面开征做相关调研准备;作为地方财税体制改革的一部分,今年极大可能推出第二批房产税试点城市,但具体思路会是缓步慢走。

 

这些消息靠谱吗?笔者认为,今年房产税试点城市扩容的概率确实较高。原因有二。其一,今年2月出台的国五条中明确提出:扩大个人住房房产税改革试点范围。这是2011年1月上海和北京开始试点之后,国家层面首次明确表示要扩容。政策信号已经发出,相关部门组织调研及前期准备工作,应属正常之举。

 

其二,对个人住房征收房产税,主要有三种功用:一是完善财税制度,房产税属地方税种,能增加地方财政实力,匹配事权。二是有利于调节收入分配、缩小贫富差距。三是可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房,促进土地的节约集约利用,同时抑制投资投机性需求,进而有助于稳定房价。

 

前两种功用,属长期考量因素,而抑制不合理需求,具有一定的短期因素。比如,2011年1月,一线城市房价高涨,那时上海和重庆推出房产税试点,就暗含抑制房价的考虑。而相似的是,今年以来一线城市和部分二线城市房价再度大涨,所以此时推出第二批房产税试点城市,在时机选择上具有一定的合理性。

 

至于房产税全面开征时间,有些专家学者分析和预测,比如说2014年、2015年等。笔者觉得没这么快。2003年起,就开始在六个省市,2006年增至10个省市进行房产税试点空转,直到2011年1月份才推出第一批城市。从2011年到目前已经两年多了,但是第二批城市迟迟没有露面。进度如此之慢,说明房产税非常复杂,涉及利益群体大,而且社会上不乏反对和质疑之声。在很多问题没有解决之前,在没有积累足够多的经验之前,不可能在全国全面铺开。

 

第一批、第二批,甚至还可能有第三批试点城市,这些试点需要时间。不仅涉及到相关税率、税基的最终确定,还包括全国住房信息联网等外部条件的具备。另外,当年上海和重庆开征的依据是:国务院第136次常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。

 

如果未来面向全国普征房产税,则不太可能由国务院常务会议做出决定,很可能要走人大审批、立法的流程,而这个流程将会比较长,甚至会参照2007年出台《物权法》的做法,向全社会征求意见。综上所述,无论2014年还是2015年,全国普征房产税的可能性几乎为零。

 

据媒体报道,此前备受瞩目的杭州版房产税试点方案原本计划5月初推出,试点方案内容参考上海模式:人均免税面积60平方米,人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰,家庭第二套起征,存量免征。该方案住建部也有知晓。但因种种原因,杭州版房产税试点方案推后暂缓。原因是房产税多大范围征收、如何征收,各方尚有争议。

 

从中也反映了地方政府的微妙心态。国五条代表国务院,提出房产税改革试点范围,但其实地方政府对此并不热心。一方面,房产税是地方税,开征房产税后这一税收将流到地方腰包里,看似对地方有利。另一方面,房地产开发可以为地方政府创造GDP,以及财政收入,土地出让金和房地产税收这两项是地方财政收入的主体。所以,地方政府不希望出现任何新增因素,从而导致楼市出现大幅的降温。如此,则地方政府就要衡量开征房产税后的利弊得失。显而易见,因为开征房产税而导致楼市降温,其损失是大于这点新增税收的,所以绝大部分地方政府没有意愿、没有驱动力主动要求进行试点。

 

有种观点,认为房产税开征后将刺破房价泡沫。房产税有助于抑制多套房需求,所以有利于稳定房价。但要说刺破房价泡沫,则有些夸大其功用了。影响房价走向的因素非常之多,税收只是其中之一,而房产税更是税收中的一个税种而已。上海和重庆试点两年多,已被证明并无奇效。况且,国外经验一大堆,比如美国和我国香港地区都有此税,但二地房价没有因为开征房产税而暴跌,或者说泡沫出现破裂的。更何况,未来我国房产税的设计方案,会对居民首套房免征,或者对基本住房免征,税收力度将明显小于美国。奢望单靠房产税一招致房价于死命,有失滑稽。

 

杨红旭刊发于东方早报 

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