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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价上涨势头受抑  

2013-05-23 08:51:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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          房价上涨势头受抑

 

楼市经历3月的狂热后,4月出现一些微妙变化。一方面,住宅成交量有所萎缩;另一方面,房价也出现上攻势头减弱的苗头。虽然很多城市地价仍在高涨,地王频现,虽然仍有很多楼盘热销,但国五条并非全无效果。

 

首先,观察成交量。4月,全国主要城市的二手房成交量,相比3月暴跌,比如北京二手房大跌88%,创近15个月最低。新建商品住宅亦呈调整之态。4月,全国20个典型城市新建商品住宅成交面积,环比3月下降33%。然而,需要关注的是,4月成交量不仅低于异常红火的3月,而且还低于去年下半年以来的月均水平。

 

至于5月份,预计一二线城市的总体住宅成交量将比4月小幅反弹。主要是季节性因素,每年3-5月,有时延至6月,都有一波“春季行情”,今年有些特殊,3月爆热,4月速降,5月可能出现恢复性小反弹。但即便反弹后,其成交量也仍低于去年四季度的月均水平,以及今年1月和3月。二三季度成交量回落,基本已成定局。

 

其次,分析房价变化。国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市的房价指数表明,房价环比、同比上涨的城市分别达到67个、68个,占比超过九成。其中环比最高涨幅的是广州和沈阳,皆为2.1%。值得关注的是,3月份70个城市的平均环比涨幅为1.09%,而4月份就降至0.95%,也即和3月相比,涨势放缓,虽然已经连续11个月环比上涨,但涨幅出现7个月来的首次下降。其中,北京、上海、广州、深圳环比涨幅,分别回落了0.9、1.2、0.4和1.0个百分点,其回落明显幅度大于70个城市的平均水平。证明之前房价最为火爆的一线城市,对调控政策的敏感度也远高于三四线城市。

 

不过,很多人认为房价还在加速上涨。很多城市的房价同比涨幅仍在继续扩大,比如北京就由3月份的11.2%扩大至13.4%,其中广州的同比涨幅最大,为13.7%。若看70个城市的平均水平,同比增幅由3月的3.3%扩大至 4.5%。但必须明白一个规律:环比涨幅反映的是这个月比上个月,中间跨度为一月,属超短期;同比涨幅体现的是这个月比去年同月,中间跨度为一年。因此,房价同比变化滞后于环比涨幅。

 

3月份的环比涨幅,基本可以认为是本轮房价上涨周期中的最高值了,接下去将持续数月回落,但仍存在某些月份重新反弹、波动的可能性,尤其是四季度出现小反弹的可能性较大,但反弹后的高度,也很难再超过3月份了。一旦今年某月的环比增幅开始低于去年同月,则房价同比增幅也将触顶回落,这个时间点,很可能出现在四季度或明年一季度。因此,大家应更多的关注房价环比涨幅变化,而非同比变化。

 

从成交均价看,也有些调整的迹象。比如,4月份广州市辖10区新建商品住宅网上签约均价环比3月下降2.6%,这是自去年10月份以来,广州新建商品住宅价格首次出现回落。再如,5月以来北京新建商品住宅成交均价约为每平方米20700元,和4月每平方米20870元的均价相比,出现小幅下跌。成交均价变化,会受到成交结构的显著影响,因此不如房价指数变化准确性高。总体反映出,从4月份开始,一线城房价涨势受到抑制。短期来看,房价还会涨,但是涨幅回落。2014年可能比今年会差一点,2015年可能迎来新一轮楼市偏低迷的时期。

 

需要提示的是,短周期看,房价上涨最猛的时点已过,明后年少数月份,甚至出现小幅下跌,但并这并妨碍房价长期看涨。其一,中国GDP增速虽然告别了10%的高增长,但是在7%上下维持5到10年是没问题的,这依然高于全球很多经济体的增速;其二,我国城镇化还在推进,当前城镇化率为53%,在达到70%之前,住宅需求规模仍然较大。况且去年国家提出了新型城镇化,必然对楼市需求带来刺激。其三,中国的人口红利依然存在,尤其是城镇适龄(25-49岁)购房人口规模仍在增长。其四,住房饱和度还没有真正饱和,很多城市还没有达到户均一套房的水平。

 

最后,关于调控。近期政策面保持平静,房价涨幅回落是决策层所乐见的,同时经济增长乏力也制约了政府进一步调控房地产。从中长期看,未来房地产调控不会消失,因为楼市具有冷暖交替的周期性规律,过冷过热时都需要调控。但建立调控的长效机制将是重点,以前多用行政干预手段,比如限购、限价、限贷,未来将对调控手段和方式可以进行优化,尽量少用行政干预手段,多用经济手段,比如信贷、税收等。近日,消息称房产税试点城市将扩容,这其实正是长效机制的一个环节。

 

 

杨红旭发表于纽约时报中文网

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