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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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稳定房价的目标永远都无法实现!  

2013-05-31 14:42:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      稳定房价的目标永远都无法实现!

 

    地产老总预测中国房价至少还能涨10年;基层公务员认为如果取消限购,房价可能涨上天。经济之声评论:楼市调控,最重要的是调控预期。

  中广网北京5月31日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,任志强是楼市看涨派的典型代表,经常语出惊人,招来大家议论。昨天,又一位看涨人士万达集团董事长王健林语出惊人。他认为,中国房价至少还能涨10年,甚至15年。原因有三个方面:一是中国的城市化进程刚刚开始。截止到去年,国内城市化率大约在36%左右,根据历史经验,城市化率只有达到75%到80%,房价才会稳定下来。二是土地成本的增加。目前农民征地补偿费用逐渐提高,城市里拆迁价格也是在不断上涨的。面粉在变贵,想要面包降价是不现实的。三是预期起了主导作用。现在股市下行,缺乏吸引资金的渠道。受传统避险心理驱使,很多人会把钱投进楼市里。

  说到房价上涨的预期,很多人自然而然就想到调控政策对房价上涨预期的管理。一直以来,总有人认为调控政策对抑制房价过快上涨难以起到实质性作用,那么站在出台政策的一方——政府的角度来看,实际情况如何?

    有媒体采访到一名基层公务员,在他眼中,即使行政限价是反市场化的行为,但也是非常必要的。他举例说,大概在2007年,有个项目在不到一年时间里,从8000多块涨到3万块。所以,如果取消限购,房价可能会涨上天。

 

    中国房价还能涨10年,三因素影响房价

 

  针对万达集团董事长王健林认为中国房价至少还能涨10年,甚至15年,主要影响因素有城市化进程推进、土地成本的增加和上涨预期起主导作用的观点,经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭做出评论。

 

  杨红旭:这点我基本上是赞同的,总观点是看好十年。不过对于主要推动因素,我的想法跟他略有差异,第一,城镇化主要是需求推动,因为城镇人口的流动、增加会导致一些住房需求的增加。第二,土地成本,房价的供应成本在水涨船高,土地成本具有很强的刚性,总体是往上涨的,成本当中还有一块就是劳动力成本,劳动力成本其实是个非常关键的成本,我国已经过了刘易斯拐点,所以劳动力价格上行会直接反映在房价中。第三,中国投资渠道比较少,老百姓没地方投资,由此会产生一旦金价下降,会去抢购黄金这种反应。因为渠道比较少,所以还是认为房地产是一个比较靠谱的投资途径。从三个方面途径来分析,这个观点我还是基本认可。

 

  一位政府部门公务员对楼市调控的看法。他说,"房地产调控这事儿,现在是上级领导不高兴,开发商不高兴,购房者不高兴,有房的也不高兴。政府部门累得贼死,结果里外不是人"。调控的初衷是抑制房价过快上涨,但是我们感觉现在的调控好像到了欲罢不能、骑虎难下的地步。

 

  杨红旭:这个论断是有问题的,这个论断有点偏激,好像各方都不满意,其实有些人是因为调控而受益的,我认为比如有些刚需是受益者,假如说我们没有调控,那房价涨幅就不是目前的涨幅。当前这个涨幅看起来比国外高很多,但是这么多年一直没有调控的话,中国的房价一定比现在高很多,所以不能说每个利益群体都不满意。目前,中国的楼市还处于需求推动力比较强的阶段,不管调控不调控都会涨,看五年,看十年都会涨,如果没有调控,涨的可能会更大,我们必须做这样的理性分析。所以我说有调控比没调控强,但是我们的调控有些措施确实不太对,导致有些方面不尽如人意,但是不能整体上否定调控。

 

 

    房价保持恒定或涨幅极小的状态不会出现

 

  国五条规定的20%的个税政策出来之后一直被大家诟病,一方面是出现大家抢房的过程,另外有一些地方政策是出现了落空现象。而在执行政策比较好的城市如北京,出现了房地产成交量大幅的萎靡。从调控政策来分析,怎么样才能对症下药?   

  杨红旭:4月份、5月份住宅的成交量相比3月份甚至相比1月份和去年12月份成交量有所下降,这个就是调控的效果之一。至于大家说房价还没跌,确实房价暂时不会跌。4月份全国大中城市的房价指数平均涨幅比3月份有所回落,量有所下滑,房价涨幅是有所回落,这个应该就是调控效果的体现,当然效果话会慢慢体现,但不要认为涨几个月之后就要跌,甚至跌20%、30%,这个想法是不太靠谱的。

    该怎么调?第一,我认为限购、限贷还不能放开,一放开,房价涨幅会更大。第二,要更多的利用经济手段、市场手段,比如税收、信贷手段要更多的利用,比如住房信息化利用,要对中国住房情况要有一个大致的摸底,官方要掌握信息才能推进整个调控趋好。第三,还是要加大住房保障建设,让买不起房子的人有保障房。如果能够持续推进,我认为房价会朝着比较好的方向发展。

  这两年我们调控目标基本上是促进房价稳定,但2005年,2006年时候目标是比较多的,当时调控目标是为房地产投资过热降温,进一步规范市场交易秩序,还有优化住房供应结构,稳定房价。我们目前调控目标就是比较单一化的,稳定房价是一个总目标,下面要增加供应,要抑制不合理需求,要用信贷、税收、限购手段来抑制不合理需求。怎么实现供应,怎么抑制需求,我们现在根本手段是朝着抑制不合理需求这个方向去走的。我认为以后抑制不合理需求是应该的,但是不要动辄打压,而关键是更加想办法去增加供给才是稳定房价的根本。

  实现这个是需要时间的,因为我们调控手段需进一步优化。不要奢望有朝一日我们终于实现了理想化水平,房价基本不涨不跌或者说涨幅极小,这个状态是永远都不会出现的。没有哪个国家房价一直能够稳定,10年、20年保持在不涨不跌或者5%的涨幅当内。房地产我说是有两重属性,第一是所谓的自住属性或者说消费属性。第二是投资属性,它是有半个资产品的价格属性。股市是纯粹的资产品,价格波动很厉害,房地产有一半基因是资产品,它的市场必然不可能是朝这个方向稳定发展的,这永远都不可能的,所以民众要降低预期。如果一直将稳定房价作为调控目标,那么短期看或有点效果,但长期看永远都不会保持稳定态度。

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