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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价涨势趋缓,领导不必上火  

2013-05-08 08:37:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价涨势趋缓,领导不必上火

 

从2月下旬开始,围绕国五条、国五条细则、地方细则,媒体炒翻了天。整个4月,各地陆续从轻发落的地方细则,颇令部分人不快。“空调论”再度有了市场。不过,正是从4月开始,市场发生了细微的变化,很多人尚未重视这一点。或者即便看到苗头,却也不明就里。

 

首先,观察成交量。4月,全国主要城市的二手房成交量,相比3月暴跌,比如北京二手房大跌88%,创近15个月最低。当然,这也与3月成交量巨大的基期有关,买卖双方担心“20%个人所得税”,3月的“末班车”行情史无前例的雄壮,完全可以写进中国房地产史册了。

 

新建商品住宅亦呈调整之态。4月,上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅成交面积,环比3月下降33%,但同比仍增长25%。然而,需要关注的是,4月成交量不仅低于3月,而且还创过去12月的新低(剔除包含春节的2月)。这也就意味着,4月成交量的调整,已非仅仅是3月亢奋后的自然回落了,而是暗含着新一轮成交调整的开始!

 

或许,有人认为4月大幅回落还有一个主因:推盘量减小。一方面,北京、广州等少数城市对项目定价限得很死,导致部分楼盘无法及时预售;另一方面,一季度大量推盘后,4月可以新推的楼盘数量减少。确有此因素,但并非主因。4月份,20个典型城市新增商品住宅供应量同比增长32%,环比减少13%。成交量环比下跌的幅度,远大于供应量减少的幅度,也就意味着新推楼盘的去化率有所下降。

 

结果是,住宅库存量反弹。截止4月底,三线城市的库存继续攀升,一直未触顶,反映出三线城市的库存量过大,是制约其房价上涨的主要因素。而原本持续回落的一二线城市,近几个月来库存首次小幅反弹,其中包括上海、广州和深圳。虽然一二线城市的住宅去化周期,仍然偏低,分别为7.3和8个月,但已发出见底信号。

 

其次,关于房价。笔者主要跟踪全国70个大中城市的房价指数,1月、2月、3月,其环比涨幅分别为0.57%、1.08%和1.09%,显而易见,国五条出台后,3月房价涨幅仍在扩大,但非常微小,而2月相比1月却是翻倍的扩大。这就意味着,房价涨势已现缓和之态。另外,民间机构统计的百城价格指数表明,4月份连续第11个月环比上涨,但涨幅比3月缩小0.06个百分点,而且上涨城市数量比3月份减少了8个。预计国家统计局将公布的4月份的70个城市房价指数,也会出现环比增幅的触顶回落。

 

民众认为国五条无用,主要着眼于尚未使房价由涨转跌。如果按这一标准,则还需要等待一年,甚至更长的时间。短周期的规律是,成交量先跌,价格涨幅回落,然后需要较长时间,才会出现房价的下跌。但即便未来房价下跌,也并非老百姓所期望的那种下跌三成至五成。近十年,曾经历过两次房价下跌,一次是2008年下半年至2009年一季度,另一次是2011年四季度至2012年上半年。两次下跌的跌幅都很小,70个城市的平均跌幅皆未超5%。

 

总体而言,关于2013年的楼市走向,笔者继续坚持年初时提出的:振荡上行。若无国五条,则为直线拉升。正是国五条的出台,虽然地方政府落实不力,但依然逼使市场出现短期调整,也即“振荡”。二三季度,市场将有所调整和振荡,尤其是成交量更明显一些,四季度成交量可能再度反弹。至于价格,主要表现为涨幅回落。一方面,价格变化滞后于量;另一方面,补库存进程偏慢与流动性趋松,这两大因素,仍对房价具有支撑作用。

 

至于房地产调控,笔者建议有三。其一,地方细则不给力,可以理解,这次市场回暖区域差异大,大部分三四线城市只是温和复苏,没必要严加调控,应允许各地因地制宜。其二,经济复苏乏力,一季度GDP增幅只有7.7%,低于去年四季度的7.9%,房地产对于稳增长具有重大意义,不宜加大调控力度。况且当前房企购地量、房屋新开工等建设指标仍在低位徘徊。其三,市场已经开始降温,虽然房价没跌,但只要能抑制住过快增长的势头,就算不错了。观察至四季度,再做决断不迟。

 

杨红旭刊发于新闻晨报

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