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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地市过热,开发商应当心“被套”!  

2013-06-13 09:08:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地市过热,开发商应当心“被套”!

 

近段时间,土地市场火爆,一线和部分二线城市,频现地王。对于这一热点现象,大家的理解虽有所差异,但都认同部分开发商不惧调控、看好后市。而普通民众,则担心地王过后,房价再度飙升。至于专家,已在谈调控升级的话题了。

 

在房地产市场体系中,土地市场非常重要。土地是房地产业的生产要素和立业之本;土地供应与成交量的大小,直接关系到房屋供应;土地价格变化又涉及房价成本。尤其是,地价与房价关联度很大。房价构成主要分为四个部分:土地款、建安费、税费、企业利润,其中建安费与税费基本稳定,土地款和企业利润之间是“此消彼长”的关系,况且近几年土地款占比远大于企业利润。

 

从数据观察,根据易居研究院跟踪的4个一线城市和6个二线城市情况,5月份,10大城市土地成交建筑面积同比大增45%。而土地出让金更加疯狂,相比2012年5相比增长近四倍。成交金额的增幅远大于成交面积,也就意味着地价上涨,5月10大城市土地成交均价为3015元/平方米,同比暴涨216%,价格水平已重返之前两个高位区间:2009年9月-2010年1月,以及2010年9-12月。

 

从土地市场结构分析。始于去年的房市回暖,一线城市是带头大哥,房价涨幅最大的,正是四个一线城市。土地市场亦如此。近期媒体频频曝光的地王,多在一线城市,涉及部分二线城市。一线城市房屋卖得好,开发商自然有意愿追加生产。与之相反,现阶段多数三四线城市,住宅存货量较大,供大于求,价格难以大涨,开发商自然要控制增量生产规模。拿地企业亦现分化,积极拿地尤其是高价地、地王项目者,多属央企、上市公司,而中小民企鲜有亮相。

 

关于房企拼抢高价地的原因,可归结为三个方面。一是需要补库存。去年二季度开始,住宅市场成交量持续增长,面包卖的快,自然需要购面粉,以扩大生产。城市住宅去化周期的变化也能说明这一点,去年2月,一线城市住宅去化周期高达15个月,而今年来回落至7个月,适销对路的住宅(刚需盘)库存早已告急,补库存势在必行。而三线城市的住宅去化周期,当前仍高达 13个月,开发商自然在三线购地不太积极。

 

二是大房企不差钱。房企资金最张的时点,是去年上半年,其后持续好转,到了近几个月,资金情况已相当宽松。有一个指标是温度计,全国开发企业资金来源增幅,由去年上半年不足10%,逐步扩大至今年1-5月的32%,资金面的宽裕程度,远超去年,略好于2011年,重回2010年四季度水平。手中有粮,心中不慌,大房企有能力购地,抢优质的高价地。

 

三是开发企业竞争越来越激烈。随着我国房地产“黄金十年”的逝去,房地产开发业的利润率呈下降态势,而开发企业之间的竞争趋于白热化。全国五六万家中小企业,已无力争抢优质地,除非与地方政府“暗结连理”,私下操作土地出让。而大房企则仍在积极进取,2012年销售金额超千亿的分别是万科、绿地和保利,中海和恒大也超过900亿。十强房企销售金额占全国的比重,已由2010年的10%,提升至2013年一季度的15%。地产巨头们,都想进前三,更想当老大;年销300亿左右的二线明星,都想成为一线明星。甚至,部分房企已不满足于在国内“打架”了,已在海外购地扩张了,实行“蓝海战略”。

 

当然,地市趋热、地王频出,也与地方政府推出较多的优质地块有关。从供地节奏看,每年一季度各地要制定年度土地供应计划,并上报国土部,后者于4月公布全国土地供应计划,所以4月开始,地方供地节奏明显加快。从地方心态分析,当前经济依然低迷,尚无明显复苏信号发出,地方政府很差钱,债务沉重,急需土地出让金,所以部分城市放出了优质地块。但凡地王,先得有成为地王的潜质,再加适宜的外部市场温度,才能终成地王。

 

最后,关于地市火爆、地价大涨的影响。地王的出现,会影响人们的心理预期,觉得未来房价更高。地价是房价的关键成本,所以当前的高价地,未来会成为高价盘。然而,届时这些高价地变成了房子出售时,能否获得暴利,却不一定。比如,2010年很多地王项目,在2011年下半年卖房时,却发现市场已大幅降温,只能微利卖房,甚至有项目亏钱卖房。当前部分城市的土地市场已现过热苗头,开发商不宜过度热情、盲目乐观,拿地要精挑细选,防范明后年市场降温的风险。

 

杨红旭发表于中国房地产报

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