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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价大涨警报暂时解除  

2013-06-14 11:49:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价大涨警报暂时解除

 

经历了3月的喧嚣、4月的失落,5月、6月住宅市场风减浪稳,只有地市继续升温,开发商抢地热情有增无减。而政策面,除了房产税偶有消息传来,变得异常平静,与国五条及细则刚出时的闹腾劲儿相比,未免反差太大。

 

先看才公布的5月数据吧。国家统计局数据显示:5月份,全国商品房销售面积环比4月增长5.6%;而1-5月,商品房销售面积同比增长35.6%,这一增幅远好于去年全年的1.8%。然而,需要关注的是,自1-2月同比增幅突跳至近50%后,就开始持续回落,预计全年将回落至20%左右。

 

去年以来这轮楼市回暖,一线城市领涨全国。与之相适应,市场调整也最先表现在一线城市。按交易中心口径(剔除保障房),5月份,京沪广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为300万平方米,环比增长11%,但同比下降12%。

 

今年3月,一线城市成交量略超500万平米,4月大跌,所以虽然5月相比4月有所反弹,但仍远低于3月,而且也明显低于去年5月以来的月均成交量。这些数据背后的指代是:由4月开始,住宅成交量有所下滑,市场由量开始调整,一线率先调整,而二三线具有滞后性。

 

至于大家最关心的房价,则仍在上涨,市面上很少看到动真格打折促销的楼盘。然而,房价还在上涨,但势头正在放缓。全国70个大中城市商品住宅价格环比涨幅,4月均值为0.95%,而3月为1.09%,也即4月涨幅已经有所回落。其中一线城市回落幅度更大些,比如北京和上海3月分别为2.7%和3.2%,而4月则回落至1.8%和2%。笔者的预判是,3月房价环比涨幅,很可能已成为过去两年和未来两年的最大值。

 

因为土地市场变化滞后于住宅市场,所以三季度以后,地市也会有所降温。另外,地市只是局部热,国家统计局数据表明:1-5月份,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降13.1%,降幅比1-4月份扩大4.5个百分点。另外,值得关注的还有新开工数据,1-5月,全国住宅新开工面积同比增长0.8%。

 

当前中国房地产市场的形态,从全国分析,住宅市场温度较高,量缩价涨,高位盘整;土地市场严重分化,一线城市热,三四线冷,二线适中;住宅新开工量则仍在低位徘徊。这就意味着,在国五条的作用下,住宅市场有所降温,房价加速上涨的进程已经中止,短期内房价不会大涨了,也就不必出台新的调控政策了。然而,潜在供应量仍未有效增长,如果未来两年住宅需求重新高涨,则房价仍有上涨的市场驱动力。

 

杨红旭发表于新京报

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