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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价会随股市暴跌吗   

2013-06-25 08:29:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价会随股市暴跌吗

 

昨日,上证指数大跌超百点,跌幅达5.3%,创2009年8月以来最大日跌幅,而且一举跌破2000点重要关口,收报1963点。其中,地产金融等大盘股领跌,地产股整体下跌超7%,万科高达8.79%!

 

股市暴跌,是三大利空重叠并共振的结果:经济低迷、资金紧张、全球股市大跌。其中资金紧张是关键,银行间流动性趋紧,而央行坐视不救,防范金融风险的决心很大,这导致银行间拆借利率飙升;另外,美联储注定将逐步退出QE,我国5月新增外汇占款较4月缩水近八成,继热钱从东南亚大量流出之后,近期热钱也有流出中国的迹象。

 

2008年四季度和2009年,当经济低迷时,国家实行的是宽松的货币信贷政策。而当前,同样经济复苏乏力,却没有大规模的释放流动性,虽然M2增幅超过15%,已高于全年13%的目标,但存准率与利率水平,却明显高于2009年。6月19日召开的国务院常务会议宣布:把稳健的货币政策坚持住、发挥好,合理保持货币总量,用好增量、盘活存量,更有力地支持经济转型升级,推出信贷资金支持实体经济。

 

在这一经济与金融背景下,对于楼市的影响如何?昨日股市暴跌后,有一种言论颇有市场:房价将随之下跌,甚至是崩盘。不可否认,房地产是资金密集型行业,资金趋紧,必然会影响到楼市。

这一利空影响可分为两个方面。一方面,将使开发商融资受到抑制,大型开发企业和国企,对于银行贷款依赖度较大,资金紧张将使银行收紧开发贷。中小房企,近几年已难以顺利获得银行贷款,融资渠道多为信托和民间借贷,但金融业的资金趋紧后,也会间接的影响到非银行贷款类融资,最大的可能是提高融资成本。

 

另一方面,银行资金紧张会伤及个人房贷。近些年,个人房贷的总规模大于开发贷款。随着今年一季度部分城市房价大涨,国五条出台后,原本个人房贷收紧就是大势,加之现在银行流动性告急,下半年个人房贷的审批与发放门槛将会提高。房贷收紧的后果是影响购房需求。

 

利空是显而易见的。但凡事皆有两面性。当前经济与金融面的形势,还隐含着对房地产的利多。当前经济低迷,所有的周期性行业全都趴在地板上,只有房地产业表现尚好。拉动经济增长的“三架马车”中,固定资产投资仍是“稳增长”的关键,工业投资没戏、基建投资谨慎,只有房地产开发投资仍然处于上行通道,同时也决定着今年全年经济增幅能否保持在7.5%以上。

 

当前,中央经济政策的指导方针是:稳增长、控通胀、防风险。央行不救商业银行,反映出此次中央治理银行乱放贷、地方平台贷的决心,防风险主要是防范金融风险。控通胀则暂时无忧。那么排在第一位的,仍是稳增长。当前形势下,房地产调控将基本保持稳定,年内进一步升级的可能性极小。信号之一是:6月19日,李克强总理在国务院开会研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施时,提出支持居民家庭首套自住购房。在国务院级别,这样的说法久所未见。

 

总体来说,今年以来全国货币供应量并不算少,但存在结构性资金短缺,这对于房地产市场是不利的。不过,经过去年以来市场持续好转,大型开发商资金面相对宽松,融资环境趋紧,在年内不会深度打击开发商。

 

至于“股市大跌,房价也会大跌”,这一个观点正确与否,要看具体宏观环境与楼市形态。在大型经济危机或金融危机发生时,比如1997年亚洲金融危机和2008年国际金融危机,确实存股市先崩盘,楼市后崩盘的规律。

 

然而,目前我国经济只是复苏乏力,不可能崩盘。我国房地产市场虽已告别“黄金十年”,但仍处于较快发展期,还有“白银十年”。即便今年底或明年少数城市房价出现小跌,也只是短周期性质的调整,并不会出现整体性的大跌或崩盘。我国楼市还没到崩盘的时间节点,也没遇到合适的崩盘环境(至于详细原因:请看我的新书)。大家不必为此而过忧。对于未来一年的房价走势,我持谨慎态度,但并不太悲观。

 

杨红旭发表于新京报

杨红旭新书签名发售:《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》 

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