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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房租持续快涨怎么办 ?  

2013-07-10 08:53:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                         房租持续快涨怎么办 

 

最新数据,6月全国CPI同比增幅为2.7%,而居住价格上涨3.1%,其中住房租金上涨4.1%,明确超过CPI总体涨幅。房价快涨,已涨了大概十年左右,实属老话题。而房租大涨,却是近几年的“新事物”,尤其是大城市。比如今年第一季度,北京单套房平均租金价格攀升至3660元,相较2008年大涨了82%。年均超过20%,相比房价涨幅,仍是小巫见大巫,但却比CPI疯狂得多。

 

针对这种房租较快上涨现象,在分析原因的过程中,出现了一些具有代表性的观点,包括:房价高涨拉动说,供需失衡说,租售比牵引回归说,中介操纵推动说。 这些观点,各有侧重。在不同城市,上述几个因素所起作用大小有别。

 

总体而言,供求关系是主导因素。绝大部分商品与服务价格,都是由供求关系决定的。房租是由自主需求推动的,基本不存推高房价的投资投机性需求。房源供应,可能总体并不少,但在大城市存在结构性紧张。比如北京这类大城市的远郊地区,房屋的供应量较多,有很多新开发小区,而且还有很多农民房供出租。但是租房需求大部分集中在市区,房客们都希望交通方便,或者离单位近些。这就造成住房租赁市场供需结构矛盾。

 

房租和房价具有一定的相关性,但二者又各有自己的运行规律。房价高,在一定程度上会拉动租金价格。尤其是投资客,高价买的房,不愿低价格租出,否则有些大房东宁可空关。就租金回报率来看,当前我国住宅租金回报率只有可怜的2%左右,大城市基本如此,能超3%就算极品了。而在住宅自有率较低的欧美国家,由于房价偏低,而租房需求较大,租金回报率可达4-6%。

 

部分城市存在房价泡沫,这似乎已成共识。租金也有泡沫吗?任何一种资产价格,都可能在某些时间段时出现泡沫,主要是因为投资投机需求从来都不安分。房地产交易市场同样如此。但是,房租并非资产价格。除了少量的不良中介与二房东外,绝大部分租赁需求都是自住需求,在缺少投资投机性需求的市场中,不可能出现价格泡沫。即便放眼全世界,从来没听说过哪个国家出现过房租价格泡沫。

房租持续快涨怎么办 ?

 

最新数据,6月全国CPI同比增幅为2.7%,而居住价格上涨3.1%,其中住房租金上涨4.1%,明确超过CPI总体涨幅。房价快涨,已涨了大概十年左右,实属老话题。而房租大涨,却是近几年的“新事物”,尤其是大城市。比如今年第一季度,北京单套房平均租金价格攀升至3660元,相较2008年大涨了82%。年均超过20%,相比房价涨幅,仍是小巫见大巫,但却比CPI疯狂得多。

 

针对这种房租较快上涨现象,在分析原因的过程中,出现了一些具有代表性的观点,包括:房价高涨拉动说,供需失衡说,租售比牵引回归说,中介操纵推动说。 这些观点,各有侧重。在不同城市,上述几个因素所起作用大小有别。

 

总体而言,供求关系是主导因素。绝大部分商品与服务价格,都是由供求关系决定的。房租是由自主需求推动的,基本不存推高房价的投资投机性需求。房源供应,可能总体并不少,但在大城市存在结构性紧张。比如北京这类大城市的远郊地区,房屋的供应量较多,有很多新开发小区,而且还有很多农民房供出租。但是租房需求大部分集中在市区,房客们都希望交通方便,或者离单位近些。这就造成住房租赁市场供需结构矛盾。

 

房租和房价具有一定的相关性,但二者又各有自己的运行规律。房价高,在一定程度上会拉动租金价格。尤其是投资客,高价买的房,不愿低价格租出,否则有些大房东宁可空关。就租金回报率来看,当前我国住宅租金回报率只有可怜的2%左右,大城市基本如此,能超3%就算极品了。而在住宅自有率较低的欧美国家,由于房价偏低,而租房需求较大,租金回报率可达4-6%。

 

部分城市存在房价泡沫,这似乎已成共识。租金也有泡沫吗?任何一种资产价格,都可能在某些时间段时出现泡沫,主要是因为投资投机需求从来都不安分。房地产交易市场同样如此。但是,房租并非资产价格。除了少量的不良中介与二房东外,绝大部分租赁需求都是自住需求,在缺少投资投机性需求的市场中,不可能出现价格泡沫。即便放眼全世界,从来没听说过哪个国家出现过房租价格泡沫。

 

今年2月的国五条中提出了限价令,要求大城市制定年度房价控制目标。房租涨幅是否也该进行管控呢。我国CPI(消费价格指数)中,不含商品房交易价格因素,却包含了住房租金价格。很多人一直对CPI不含房价,持质疑态度。其实统计局自有道理。房价含有投资性成份,在统计体系中,划归“投资”并无不妥;而房租绝对以自住消费为主导,划归“消费”名正言顺。CPI中含房租而拒房价,也就无可厚非了。

 

既然是消费价格的组成部分,也就与民生有关。任何一个政府,都须控制通胀,这也是宏观经济政策的重要目标之一。基于此,房租价格绝对不能像房价那样,在部分年份(如2007年和2009年)出现30-50%的巨大涨幅,即便是本文开头提到的北京房租四年上涨八成,涨幅亦偏大了。长期来看,房租应与CPI增幅持平,或者略高于CPI,但必须低于人均可支配收入增幅和GDP增幅,也即多数据份涨幅保持3-7%之间才算合理。

 

政府应该管理房租,但千万别像抑制房价那样,通过类似“限购、限贷、限价”手段管制房租。至于措施,重在增加供应。一是加大公租房、廉租房的建设与供应规模,保障弱势群体基本居住权,这属于保障房范畴。二是鼓励城中村及近郊村集体、村民,在符合规划的前提下建设出租房。三是部分拥有空置土地或闲置房屋的企事业、园区单位,都可以在符合规划的前提下新建或改建租赁房。四是通过征房产税逼出大投资客手中的空关房(比如出租可减税)。

 

其次,完善法律法规、规范市场秩序。当前我国住房租赁市场,基本上处于散乱、自发、原始的运行状态。交易双方只受合同法约束,房东处于相对强势一方,合同不到期便收回使用权、驱赶房客的现象时有发生,而欧美很多国家是禁止这种行为的,即便是房东愿意付违约金,也不能提前驱赶房客。另外,部分欧洲国家,历史上曾严格控制房租涨幅,近几年有所放松,但仍在一定程度上监控房租变化,并指导市场主体。

 

我国应加强这住房租赁方面的立法,并加强房租价格监测与管理。当前,政府在住房交易市场数据统计方面已比较健全,但房租市场基本仍属空白。原本法规要求租赁合同须到政府部门备案,但房东为了逃税,少有主动备案者,如此则政府既征不到税,又不能掌握市场数据。对于房东的这种行为,急需制定具有可操作性的奖惩措施。

 

总而言之,住房交易市场和租赁市场,是住房市场的“两条腿”,我们之前只重视前者,未来应补足后者。只有两条腿走路,才能使住宅市场趋于平稳、均衡。

 

杨红旭发表于中国证券报

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