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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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打击囤地难似打虎  

2013-07-15 09:07:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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打击囤地难似打虎

 

据媒体报道,国土资源部副部长胡存智在出席11日“全国土地利用动态巡查工作现场会”时透露:近期发现土地市场中存在供地者和用地者达成默契,通过违规出让等手段,导致大量土地囤积在用地者手中,长期不开发或开发不足。鉴于此,国土部选择了可能存在上述情况的“特殊”地块284宗,进行调查分析。

 

原来,“近期才发现”。其实,土地出让与管理领域,官员权力寻租早已是公开的“秘密”,这是近些年全国贪污腐败案发案率最高的领域之一。作为管理部门的国土部,应该心知肚明。不过,敢于在这种公开场合,这么直白、赤裸的表示,也算是一种小小的进步了。只有敢于直面惨酷现实,才有可能解决这一痼疾。

 

早在1999年,国土资源部出台的《闲置土地处置办法》就明确规定,闲置土地满1年的可征收土地闲置费;满2年以上的可无偿收回土地使用权。然而,此政只是“纸老虎”,并无什么威慑力。据国土部数据,截至今年5月,全国闲置土地仍多达3.55万公顷,其中房地产闲置土地1.07万公顷。近些年,极少看到政府无偿收回闲置土地的新闻。

 

为什么会这样?原因错综复杂,归结起来,不外乎两点:一是利多,二是难管。

关于利多。过去,房地产总被称为暴利行业,近几年利润率有所下降,但仍可称为高利润行业。而高利润的源头主要在于土地。土地是财富之母,房屋价值主要来自于土地价值。与建安费用、政府税费相比,地价的可变性强,是影响房价与利润的主要变量。如果通过公关,在拿地时出价低一些、在拿地后拖欠土地款、修改规划提高容积率、囤地待升值等等,那么就能从中获得几千万、上亿的额外收益。诱惑如此之大,多少商人能安之若素?

 

关于难管。我国土地管理制度,实行垂直管理,由国土资源部开始,一层层的向下管理。但是,与金融部门、银行部门的垂直管理不同,土地是不动产,是扎根于地方的,地方政府很容易干预上级部门的土地管理,因此就形成了土地管理方面“县官不如现管”的现象。而地方政府与官员,在政绩与利益的驱动下,常常倾向于透支土地利用指标,或根据自己的意愿调整、修改原定的土地规划。为了加强垂直管理,2006年国家建立了土地督察制度,在全国分设了九个督察分局,但效果仍差强人意。

 

为防止企业“囤地”、“圈地”等拿地而不开发的行为,国土部已在全国范围内建立了土地利用动态巡查制度,并计划于2014年1月1日起正式运行。该制度旨在加强对建设用地供后开发利用进行全程监管,也是官方职能由“重土地审批、土地供应”向“重全程监管”转变的一个体现。

 

这也算是完善制度吧,但若想进一步打击囤地、减少土地闲置,笔者还有几点建议。一是信息要公开。法制社会中,信息透明很重要,社会监督可以在一定程度上弥补政府与官员在管理过程中的不积极、不主动,各地土地部门,要将每个房地产项目的动态信息在官方网站上公布,还要提示哪些项目已经延迟开工。如此,自然会有媒体进行报道,形成舆论压力。

 

二是政府要自律。并非所有的土地闲置,都怪开发商无良。2011年初的官方数据表明,造成全国房地产用地闲置的案例中,有近六成是由于政府原因造成的。比如土地出让之后,却又修改城市规划或土地规划;再如,政策规定须净地出让,但很多地方政府还在实行毛地出让(将拆迁等包袱丢给了开发商),近几年动拆迁越来越难,开发商即便已经购地,也常因拆迁难而难以按期开工。如果政府都不遵守游戏规则,又怎能要求企业按规办事?即便依法有权索赔、打官司,可又有几个开发商有胆告政府?

 

三是加大查处力度。土地闲置、囤地之事,其实很容易查明原因与责任,但过往事实表明,管理部门或者不原查,或者只查不处(处罚)。既然如此,开发商与地方官员(或部门)违规违法的成本非常之低,而从中获利的可能非常之大。只有执法必严才能治乱。一方面,如果责在开发商,一年不开工罚款,两年不开工收回,执行就是了。另一方面,如果责在地方政府或官员,也要进行行政处理或依法治罪。比如2011年1月,国土部曾对土地违规严重的20个市县一把手进行约谈,结果不得而知,但如果只是谈话,何用之有?难道不能更狠点,处分、降级?

 

杨红旭发表于和讯专栏

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