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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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年中总结:楼市预测之总结与展望  

2013-07-01 19:53:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年中总结:楼市预测之总结与展望

 

今天是7月1日,中午一家日本金融机构,通过国际电话向我咨询国内楼市形势,先问我一句:今天你们有节日,放假了吧。我说:那是党的节日,党一直很勤劳,不可能放假的。而且,我不是党员,即便党要放假,也轮不到我休息。

 

废话少说。言归正传。话说上半年,好似一转眼,就这么溜走了。按照去年开始的惯例,年中时也要对年初的预测进行总结与展望。按照年初时对2013年全年房地产市场的预测(以下红字部分)(全文见http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102e8wn.html),一条一条的进行对照,总结并展望。

 

一、政策。随着房价的持续上涨,收紧政策,或者出台新一轮调控政策,势在必行。具体时点,预计春节过后至5月期间,可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行,货币政策也将由宽松转为中性,不会再降息了。1、行政手段:限购从紧,地方苦逼,但不再扩容;三套停贷依旧;限价部分地方重启、从严。2、税收手段:房产税扩容;契税、营业税、个调税、土地增值税,其中之一或之二将加码。3、信贷手段:首套贷款利率优惠减少,二套房贷从紧升级。4、土地手段:增加供应,压制地王。

 

总结与展望:

 

1、关于房地产调控升级及时间,预测的相当准确。

 

2、关于经济弱复苏,事实上还不能称为复苏,一季度增幅重新下滑,二季度也没戏,出乎预料。关于CPI,上半年仍在低位,由于经济超预期的弱,PPI一直未转正,估计下半年CPI会高一点,但仍不足为忧。不过,货币政策确实转为中性了,上半年未见降息,下半年降息的可能性仍不大,倒有可能下调1次存准率。

 

3、限购确实收紧,国五条要求有所扩容,但地方没执行!三套确实继续停贷,限价确实重启,35个城市被要求制定年度房价控制目标。这一条预测得较准。

 

4、“税收手段:房产税扩容;契税、营业税、个调税、土地增值税,其中之一或之二将加码。”个调税确实加码,即按20%征收,但除了北京外,别的城市基本没落实!社会舆论反弹力度之大,超出我的预期。同时,明确提出房产税扩容。这条预测的还行。

 

5、“信贷手段:首套贷款利率优惠减少,二套房贷从紧升级。”这条正在实现中……预测得非常靠谱。

 

6、“土地手段:增加供应,压制地王。”这条原本就比较容易预测。早就预言地王频出,呵呵。

 

7、经济低迷,房价降温,下半年政策基本平稳,没必要加码政策,但也不会明显放松。至于房产税,很可能扩容,但这是一项单列的政策,不代表调控升级。

 

 

、成交量:国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长20%左右,交易中心品径的一二线城市商品住宅成交量同比增长5-10%(这个数据最难预测,正如2012年的失误一样,预计2013年三四线城市的增幅将大于一二线)。全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长10%左右。

 

总结与展望:

 

1、 1-5月份,全国商品房销售面积同比增长35.6%,1-2月同比增幅猛跳至50%,其后增幅回落。预期下半年,增幅还会继续回落。继续维持全年上涨20%的预测值。

 

2、上半年,主要的一二线城市商品住宅成交量同比增长45%左右,三四线城市同比增长55%左右。就上半年看,这两个增幅都很高,但下半年增幅都会持续回落。且一线城市增幅回落幅度大于三线。继续维持原来的预测。

 

3、1-5月份,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降13.1%,但总体来看,上半年跌幅正在收窄,下半年必然转正。继续维持10%的预测

 

 

、价格。价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,少数月份可能持平或微跌;月度同比全年保持正增长,12月增幅达5%左右,高点可能出现在四季度或滞后至2014。全国商品房成交均价同比上涨10%左右。全国土地成交均价同比上涨20%左右。

 

总结与展望:

 

1、70个城市房价指数,上半年所有月度都是环比上涨,但3月涨幅已见顶,接下去将振荡回落,四季度可能见到月度的“持平或微跌”。同比涨幅仍有扩大,5月份为5.6%,预计四季度见顶回落(很可能10月见顶),继续维持原来5%的预测(可能会略高一点)。

 

2、1-5月份,全国商品房成交均价同比增长12.7%,1-2月猛跳至20%,其后回落,预计下半年还将有所回落。继续维持原来10%的预测。1-5月份,全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19.4%,符合预期。继续维持原来20%的预测。

 

 

、开发。全国房地产开发投资同比增长25%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。开发企业资金来源增25%左右。国房景气指数持续上行,12月达103点左右。

 

总结与展望:

 

1、1-5月份,全国房地产开发投资同比增长20.6%。继续维持原来25%的预测。

 

2、1-5月份,房屋新开工面积同比增长1%。继续维持原来15%的预测。

 

3、1-5月份,房地产开发企业资金同比增长32%。继续维持原来25%的预测。

 

4、5月份,国房景气指数为97.26。自3月开始,有所盘整小落,但我仍认为下半年还会有所上升。继续维持原来25%的预测。

 

 

五、总体:如果说2012年楼市是三部曲:探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线:震荡上行,有惊无险。市场总体是上行的,多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利,政策是最大的变量和变因,政策出台的时点和力度,都会影响市场指数,尤其是成交指标。但对此,我并不特别悲观,在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政打压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行,估计最快也得到四季度,而2014年则存在较大市场风险。

 

总结与展望:

 

1、国五条出台后,并非一点效果都没有,表现为两点:其一,4-6月主要城市的新建商品住宅成交量,相比之前半年,总体下了一个台阶。其二,价格继续上涨,但环比涨幅已于3月见顶回落。同时,我也抛出了一个大胆的预判:2013年3月,70个城市房价涨幅将成为之前两年,和今后两年的最高值。与之类似,2012年一季度时,我曾抛出另一个大胆的预测:2012年,将是之前两年和之后两年,最好的购房时机。这一判断基本已被验证!进行类似大胆预测的逻辑,在我的新书《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》中,有详细阐述。

 

2、国五条出台后,市场确实出现了一定程度的“振荡”,但市场并未大幅降温,比如地市更热。而且,我预期全年市场不会发生逆转,总体仍在上行。即便房价环比幅回落,但同比涨幅仍在扩大。即便主要城市二三季度成交量下一个台阶,但全国整体上仍是较大幅度的正增长。另外,下半年,购地量、新开工量仍处于上行通道。因此,继续维持原来的预测:“震荡上行,有惊无险。多数年度指数将强于2012。”

 

3、多数年度数据都很好看,但从月度和季度看,注意:四季度或2014年一季度,很多指标(主要是增幅),都将出现逆转,步入下行通道。神秘的短周期,又将开始新一轮的表演。但从长周期来看,这些波动并无大碍,中国楼市十年内不会崩盘。

 

4、总体来看,今年年中,基本上都维持了年初对全年的预测,暂不必做修正。大部分数据与市场形势,尚未逃离俺的预期!相比去年年中,又有了一点点进步噢。老杨,加油!

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