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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上半年楼市高温,调控该咋办?  

2013-07-17 08:55:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上半年楼市高温,调控该咋办?

 

2013年上半年楼市落幕。近日国家统计局公布的数据表明,上半年全国楼市继续升温,部分城市的房价涨幅已达2010年楼市火爆时期的水平,一线城市地王层出不穷。在经济低迷的背景下,与其他行业相比,房地产业堪称一枝独秀。不禁让人感叹,调控楼市实在是吃力不讨好。

 

不妨先看几组数据。今年上半年,全国商品房销售面积同比增长28.7%,成交均价同比上涨11.2%,二者皆创2010年来半年度增幅的最高值。全国开发企业土地购置面积同比下降10.4%,但成交均价却同比上涨20%——数据背后的地王现象,使人担心未来房价还要上涨。从70个城市房价指数看,上半年房价持续上涨,其中一线城市房价同比涨幅最大,排名前两位的广州和北京,5月同比涨幅皆超15%。

 

这些数据,充分反映出上半年楼市盛况。始于去年下半年的本轮楼市回暖,形态与以往有所不同,区域差异和市场差异大,一二线城市的市场景气度高于三四线城市,普通住宅项目热销程度高于高档住宅。值得关注的是,自二季度开始,部分城市的住宅成交量有所下滑,70个城市的房价环比涨幅有所回落。这也可以视为国五条效果初现。但显而易见,这种市场高温中的微凉,无法达到调控预期效果,也难让民众满意。

 

这就产生了一个命题:如何改善和完善房地产调控?其实,这也是一个老话题了,从2003年开始,除了2008年四季度和2009年,国家持续不断的进行紧缩式调控,但效果一直不尽人意,房价上涨水平远超政府及民众预期。去年以来,政府文件和重要领导,多次提到建立长效机制,更多使用市场手段,提高调控的科学性和合理性等。

 

当前,形势逼人、环境适宜,必须尽快启动长效机制建设。所谓“形势逼人”,有三层含义:一是当前调控效果欠佳;二是限购限贷限价这类行政干预政策边际效用递减;三是经济低迷,不宜更大动作的打压楼市,毕竟房地产正在发挥稳增长的作用。所谓“环境适宜”,有两层含义:一是新政府新气象,向改革要红利,让市场机制说话;二是我国经济告别高增长,经济、金融、财税、民生等诸多重要领域,皆与房地产有关,房地产制度完善与调控手段优化,应顺势突破,有所作为。

 

近日,有记者获悉,相关内部会议透露将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策。“房地产调控长效机制”由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。显而易见,这一项系统工程,其推进也将是一个渐进过程,但必须要迈出第一步。

 

长效机制,是相对于近年来频频出台、不断变化的短期性、临时性调控措施而言的。其内容应包括住房信息系统建设、不动产登记制度完善、住房保障建设,土地、金融、财税等制度改革等等。而这些内容,其实近年来正在或多或少、或快或慢的尝试和推进中,只是距离系统化、制度化、成熟化仍相当遥远。

 

简要的分三个方面探讨。其一,近几年住建部一直在推进个人住房信息联网,去年完成了40个城市,原计划今年6月底前完成500个城市,尚没公布具体情况。只有信息联网,才能将掌握个人住宅的“家底”,才能更有针对性的制定相关政策。国务院已明确2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度,当前商品房登记基本已统一,但各种非商品房依然较乱,房屋及土地的统一登记制度,是政府掌握信息的基本制度。上述两项措施可归为长效机制建设的外部条件,另外还包括房产动态估计技术等。

 

其二,住房保障制度建设。这是房地产长效机制建设的重要组成部分,同时也能为商品住宅调控创造良好的外部条件。1998年房改之后,在住宅市场化、商品化迅猛推进的过程中,住房保障非常滞后,导致本该被保障的群体也在高房价的商品房市场中煎熬。2008年开始,保障房建设规模迅速扩大,十二五期间全国计划新建3600万套。至十二五末,20%的城镇家庭将从受益于保障房。保障房将分流部分住房需求,从而有助于调控商品住宅价格,未来将形成住宅供应与管理的双轨制:保障房由政府主导,商品房由市场主导。

 

其三,针对商品住宅的长效措施,这也是整个长效机制建设中,最复杂、最重要的部分。其中又分三点:首先,税收是关键。应该有增有减。增加房产税或物业税,国五条及近日国税总局近日下通知:研究扩大个人住房房产税改革试点范围。同时还应减少、轨并过多的税种,比如土地增值税与个人所得税。其次,土地是根本。改革土地制度,增加土地供应。比如,尽快实现农村建设用地与国有用地市场统一,解决小产权房问题,盘活城市存量用地。再次,金融创新。加大房企直接融资比重,放行REITS,改革住宅公积金制度,完善个人房贷政策等。

 

杨红旭发表于东方早报

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