注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

中国楼市还有“黄金十年”吗   

2013-07-03 08:53:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

中国楼市还有“黄金十年”吗

 

近日,摩根大通董事总经理龚方雄在深圳某论坛上提出,从房地产规模、发展前景的角度来看,未来十年可能才是我们房地产业真正的黄金十年。此语一出,与以谢国忠为代表的“崩盘派”,形成了鲜明反差。同时,也对“黄金十年已逝论”予以否定。

 

不妨先看龚先生的理由。目前中国居民城镇化率为52%,实际仅为36%,以年均1%的城镇化率计算,每年新增1300万以上的城镇人口,即 500万户左右,再加上旧城改造,每年需提供新增住宅1200-1300万套才能满足城镇化的基本需求,如果有3亿农民进城,相当于美国现在的总人口数,至少还有30个千万人口的城市诞生。因此,房地产还有很大发展空间。不过他同时也强调:黄金十年不等于房价能继续维持过去十年的辉煌。

 

总体而言,笔者认同关于未来十年房地产业依然向好的总体判断。但是,坚决反对“未来十年,比过去十年更好”的观点。2009年2-3月,我就曾率先提出的“黄金十年已过去,未来还有白银十年”——就媒体公开报道来看,这是最早提出类似观点的。

 

关于“成色”的鉴定标准。龚先生,只用了一个标准,住宅需求规模大,所以建设和供应规模也很大。但是,所谓“黄金十年”,这一提法是对市场主体而言的,即开发商、购房者、地方政府(卖地者)、代理商等。对于他们而言,增长率比规模更重要,商品住宅规模比住宅总规模更重要。

 

众所周知,在市场加速增长时,市场红利或者说利润率,才会最多、最大、最高。可以肯定的说,未来十年,我国住宅成交量增幅与价格增幅,都将明显小于过去十年。开发商、购房者、代理商、地方政府等所获得的收益率,甚至总收益(全行业而言),都会低于过去十年。

 

另外,龚先生自言“黄金十年不等于房价能继续维持过去十年的辉煌。”既然谈“黄金十年”,一定要与市场主体的利益挂勾,否则“黄金”二字就该丢到一旁。既然涉及到利益与利润,却是又避而不谈价格,哪有这样的“经济学逻辑”?假如:成交规模上涨,而成交价格不涨,甚至下跌,开发商凭什么赚钱,购房者凭什么保值增值,又何来“黄金”一说?

 

再谈住宅需求总规模与建设总规模。2009年是一个分水岭,之前保障房在住宅建设总规模中,只占10%左右,其后保障房建设大幅提速,尤其是中央提出“十二五”期间新建3600万套,近两年保障房新建套数占比已剧增至50%左右。因此,未来十年我国住宅建设总规模将大于过去十年,但市场化的商品住宅建设总规模,将小于过去十年!而开发商、购房者、代理商、地方政府等市场主体的利益,主要与市场化的商品住宅有关,与保障房无关,甚至负相关!

 

展望未来十年住宅需求与供应,城镇化率只是一个重要因素之一。另外还必须考虑到:我国GDP已告别高增长时代,人口总规模和红利渐近尾声,住房饱和度渐趋平稳。综合考虑这四大因素,我的观点是:中国楼市黄金十年已走远,白银十年已来临。“崩盘论”固然可恶,“黄金论”亦不可取。

 

 

杨红旭发表于广州日报

 
新书发售:楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期
  评论这张
 
阅读(10155)| 评论(30)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017