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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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政治局为何对楼市调控选择沉默?  

2013-08-01 07:59:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政治局为何对楼市调控选择沉默?

 

7月30日,中央政治局召开会议,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作,并提出“积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”。

 

其中,关于房地产的措辞,引起了广泛关注,并使31日的地产股集体上涨。只提“促进房地产市场平稳健康发展”,而不谈房地产调控,背后的含意耐人寻味。这一提法看似中性,实则隐含对市场的利好信号。

 

在指明经济工作方向方面,政治局每年开两次会,一次是12月份,在中央经济工作会议之前召开,谋划下一年度经济方针。另一次是在7月份,指导下半年经济工作。中央经济工作会议和3月的政府工作报告中涉及的经济政策,会在总体上遵循政治局制定的方针。

 

不妨稍做比较。2012年12月上旬,中央政治局分析研究2013年经济工作时提出:加强房地产市场调控和住房保障工作。12月中旬的中央经济工作会议提出:继续坚持房地产市场调控政策不动摇。今年3月的政府工作报告中明确:2013年将加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

 

去年12月以来的上述三次重要会议,皆提到房地产调控,而且措辞和语气相似,比如“加强”、“不动摇”等。而这次没根本没提房地产调控,也就隐喻房地产调控不再进一步加强了,调控态势基本稳定。如果中央保持基本稳定,那就意味着部分地方政府按捺不住的,将会或明或暗的将既有政策松一松了。

 

近十年来,“促进房地产市场平稳健康发展”,这句话经常出现在官方的文件中,即便是严厉“国N条”中,也常露面。所以,单看此话,属于中性,必须结合语境、楼市形态及宏观经济背景,才能挖出其内涵与指代。

 

首先看经济。当前经济低迷,而且是超出预期的低迷。原本官方和经济学者多认为,经济去年三季度见底(7.4%),四季度略反弹(7.9%),今年应该属于复苏形态,但结果是一季度和二季度重新回落,增幅分别为7.7%和7.5%。所以,7月9日,李克强总理在广西会议上首次提出“双限论”,经济和就业水平等不滑出“下限”,物价涨幅等不超出“上限”。也即,今年全年GDP增幅必须保7.5%。稳增长成为头等大事,而房地产对于经济的拉动与稳定作用,是有目共睹的。

 

其次看楼市。今年2月下旬,出台国五条后,市场并无大的变化,但应明察秋毫。对于房市而言,3月是个分水岭,房屋成交量和价格环比增幅,皆创近几年最大值。其后,从4月开始,成交量下了一个台阶,价格环比涨幅持续收窄。所以调控效果初步显现。而开发企业的土地购置量、新开工量则只是温和复苏,仍在上行通道之中。这就是说,房价上涨势头已有所放缓,而市场供应还应继续增长,所以调控暂时也没必要加码。

 

再次看语境。“积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”。这段话,整体上都在讲“稳增长”的。这就意味着两点:其一,自住需求是有效内需,应该释放,尤其首套刚需更应保护;其二,房地产投资还应保持一定的规模和增幅,尤其是当工业投资萎缩的情况下,房地产开发投资应该“顶上去”,今年同比增幅必须保持在20%以上,方能实现GDP增幅保7.5%。

 

其于上述分析,结论是:下半年中央层面的房地产调控基本平稳,既不放松,也不加码,但局部政策存在或松或紧的可能,比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。而地方政府层面,可能看到部分城市或明或暗,小幅放松调控的现象。总之,此时政治局让房地产调控“保持沉默”,其实就是为了平稳楼市情绪,稳定经济增长,同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设,做过渡性的筹划。

 

杨红旭刊发于新浪财经专栏

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