注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

投资商业地产是个技术活   

2013-08-21 14:04:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

投资商业地产是个技术活

 

近几年,随着针对住宅的调控不断升级,限购限贷限价等行政干预手段,显著的抑制了投资投机性购房需求。然而,民众投资房地产的需求依然存在,只不过越来越多地转向了非住宅领域,即泛义的商业地产:商铺、办公楼、酒店式公寓等。那么,该如何投资这些比住宅更复杂的房产?

 

近几年,与住宅市场相比,商业地产市场的运行轨迹总体相似,但也存在差异之处。2010年,针对住宅市场调控政策出台并不断升级,全国住宅销售同比增幅由2009年的约45%,大幅回落至2010年的8%,而办公楼增幅仅略有回落,仍保持22%的高增长,商业用房增幅不降反增至31%。说明商业地产市场,对于房地产调控不那么敏感。2011年,三个细分市场成交增幅皆有所回落,2012年住宅销售面积增长2%,办公楼销售面积增长12.4%,商业营业用房销售面积下降1.4%。  

  

从地价变化来看,根据中国土地勘测规划院统计,2011年之前,住宅用地价格指数涨幅,多数年份高于商服用地。比如2009年四季度,宅地价格指数同比上涨4.7%,而商服用地只有3.1%。但从2011年第一季度开始,宅地价格涨幅持续低于商服用地。2011年以来,开发商购买商业服务地块,开发非住宅的热情高于住宅。当然,2012年下半以来,一线城市的宅地市场经历了一个复苏、回暖和火爆的过程。但广大中小城市却波澜不惊,主要是这些地区住宅存货量偏大,仍处于去库存阶段。

 

近两三年,一线城市的写字楼市场,是所有商业地产细分市场中表现最抢眼的。不妨看下租金变化。2005年以来,一线城市甲级办公楼的租金,经历三个阶段的变化。2008年四季度之前,租金价格持续上涨,其中上海上涨幅度最显著,广州基本维持盘整。2008年9月,以华尔街“百年老店”、五大投行之一的雷曼兄弟的破产为标志,美国次贷危机升级为全球金融危机,中国经济也加速下滑,从而导致高端办公楼购买和租赁需求的大幅萎缩,一线城市的租金快速下滑,直至2010年上半年才企稳并开始复苏。至2012年四季度,四市租金水平皆创历史新高,其中北京的增幅最大。事实上,北京办公楼市也是最为火爆的。

 

与租金同步变化的,是写字楼的空置率。根据高纬环球的数据, 2013年上半年,中国20大写字楼市场甲级写字楼平均空置率为11%。青岛、重庆、成都等的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化,空置率均超过30%。而北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场。以北京为例,2009年曾经一度高达30%的空置率,今年上半年也回落至只有6%。就一线城市而言,写字楼的空置率低于10%以,说明市场形势较好,超过20%则市场形势较差。另外,一线城市购物中心平均空置率接近10%,二线城市中,重庆、沈阳、青岛及厦门几城市由于部分项目招商未达到市场预期,购物中心空置率高达15-20%。

 

除了写字楼,其他类型的房产租金回报率是多少?对于广大投资来说,这是一个非常重要的因素。因为,在2011年之前的所谓“黄金十年”,投资房产看重的是房价上涨,而不必关心租金水平。但当前已步入所谓的“白银十年”,房价增速放慢,楼市向价值回归,而价值的源点是使用价值,租金是房产使用价值的表现。因此,租金回报率高的房产,才是最有投资价值的房产。

 

不妨看看香港,对我国一线城市有参考价值。20多年来,香港物业租金回报率总体呈下降趋势。从结构分析,各类型物业租金回报率有所差别,按高到低排序依次为:分层工厂大厦、零售业楼宇、甲级写字楼、私人住宅。其中分层工厂大厦的租金回报率波幅最大,2006年以前整体水平明显高于其它物业类型,但随后逐年递减,至2012年第三季度其投资回报率甚至低于私人住宅(70-100平米户型)。零售物业、甲级写字楼和私人住宅的租金回报率,在房地产繁荣期差别较小,但随着1997年后房地产泡沫的破灭,零售物业、甲级写字楼的租金回报率回调力度明显较私人住宅高。

 

香港统计系统健全,当前大陆官方尚无租金方面的统计数据。依照主要城市的现实情况,物流仓储、写字楼、商铺、集中商业、住宅等五类租金收益率,依次由高到低排列。这与香港的情况基本相似。最差的要属住宅,当前一二线城市的住宅租金回报率只有2-3%。商铺一般能达到4-5%,高端写字楼可达6-7%,而物流仓储这类工业地产、产业地产最高,可达8-10%,只是投资门槛较高,一般多由机构投资。

  

最后,提醒一下城市综合体的风险。城市综合体,简直就是近几年我国房地产业的焦点词汇。作为地方官员与大开发商,似乎嘴上不挂着城市综合体,就跟不上潮流了。包含办公楼、酒店、购物中心、公寓等多种物业形态的城市综合体,确实是经济、城市建设和房地产业发展的高级形态,能为地方长官“争面子”、挣税收,但应量力而行。而当前部分城市中的城市综合体供应总规模过大,明显超出市场需求;部分城市中的城市综合体档次过高,超出当地经济与社会消费能力范畴。

   

根据全国综合体项目调查,预计到2015年,20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米,中西部城市的供应规模偏大。比如成都,2011年主城区人口为530万,城市综合体存量为523万平方米,2012年将达到1061万平方米,几乎翻了一倍,届时作为二线城市的成都,其人均商业面积数值上将接近一线城市的水平。

 

商业地产市场自有内在规律,但有些地方官员的个人意志,总喜欢强暴市场规律,比如不建城市综合体,则市区优质地块就不卖给开发商。而有时候,开发商也会过于相信政府承诺,过于相信自己的实力,而轻视市场规律,从而在市场面前碰得头破血流。作为投资房产的个人,更应防范这类楼盘的定位风险与市场风险。投资商业地产,远比投资住宅复杂,是个技术活,防范风险,应摆在第一位。

  评论这张
 
阅读(16037)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017