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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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四季度房价仍坚挺,明年将有所降温  

2013-08-23 09:05:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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四季度房价仍坚挺,明年将有所降温

 

来势汹汹的国五条,似乎没能挡住房价上涨的步伐,在地王频出的惊叫声中,三季度的楼市温度,仍可与天气相提并论。一时间,看涨房价的声音充斥社会每个角落,日光盘的火爆阵势,让购房者心急如焚。开发商提价的冲动,频现于诸多项目营销会议上。

 

我想说的是:当前市场确实强势,下半年房价仍将振荡上行。但是,当前可能已处于本轮房地产景气周期的繁荣顶部区间,处于高温状态,但温度已不再继续上升了。如果用季节相比喻,则正如八月底或九月初,很多城市动辄出现35度高温,但从节气上看,已经“立秋”;半年后,很可能会进入“楼市秋天”。

 

为什么敢于在逆潮流而动?因为我是房地产短周期理论的创始人!众所周知,中国楼市中有很多流派,其中两类最惹人眼球:看空派、崩盘派;看多派、春天派。这两个流派,长期坚持一种观点、一个方向。那种坚忍不拔的精神,着实可嘉。而我是另一个派别的代表人物:理性派、四季派——主张楼市呈周期性波动,如同春夏秋冬交替。

 

首先,从理论上分析。只要是市场经济,就会存在周期性波动。往大处看,宏观经济有长、中、短周期之分,每轮周期变化中,都有繁荣期和萧条期之别;从小处看,即便是种菜卖菜,也有“大小年”之分,今年菜价贵,明年种的农户就会多,这会导致供大于求后,价格自然会跌。市场“无形之手”躲在暗处,调节着商品市场的周期性变化。有追究求、有水平的市场派经济学家,就应找到这只无形之手,察其形状,明其动作。

 

房地产市场同样有周期,同样有长、中、短周期之分。近几年,预测房价成为一个社会热门。有些学者专家常把“中国房价长期看涨”这句话挂在嘴边,猛一听,很有专业水准。但仔细一想,基本全是废话,因为这个观点几乎适合任何国家(除实行计划经济的朝鲜和巨型房价泡沫破灭后的日本等个别国家)。更关键的是,论及房价的长期走势(比如10年以上),对于造房者、购房者、卖房者等,基本没什么参考和利用价值。

 

最有价值的是:对短期房价走势的预测。这里所谓的“短期”,主要指代未来6个月至12月。对于开发商而言,可以据此制定是否该购地、放慢还是加快施工进度、调高还是调低楼盘定价等。对于购房者来说,在楼市冬末和春初购房,一定是价格较低的时点;而在楼市的夏末或秋初购房,则要比者多付20-50%的钱。

 

其次,从实践上观察。2004年以来,我国楼市已经历过三个短周期。全国房地产开发景气指数,是衡量开发行业体温的“温度计”,能够比较好的反映房地产开发行业的周期性波动。按照“峰值-峰值”的划分法,2004年以来可划分为三个短周期。

 

第一个周期:2004年3月-2007年11月。两个峰值差不多,都是106点多。谷值是100.6,出现在2005年12月。下行历时21个月,上行历时23个月,共计43个月。下行主因是房地产调控,上行主因是经济过热,资本市场疯狂。

 

第二个周期:2007年12月-2010年3月。第二个峰值近106点。谷值是94.74,出现在2009年3月。下行历时16个月。上行历时12个月。共计28个月。下行主因是受国际金融危机影响国内经济下滑,上行主因是救经济救楼市力度大。这轮跌急涨急,波幅大、历时短。

 

第三个周期:2010年4月以来。谷值是94.39,出现在2012年9月。下行历时30个月。下行主因经济下滑与房地产调控,在双重打击下,下行时间较长、调整幅度较大。上行主因是货币宽松、经济复苏。这轮周期已经完成筑底,但上行之路不可能像2009年那轮又急又快,将在磨磨唧唧中上行。预计将于2014年触顶。

 

如果按全国70个城市的房价现比增幅,同样按照“峰值-峰值”的划分法,同样可分为三个短周期。第一个周期:2004年四季度—2008年一季度。第二个周期:2008年二季度—2010年二季度。第三个周期:2010年三季度开始。第二、第三个周期的谷值(分别是2008年底和2011年底),出现房价同比下跌。2012年四季度进入第三个周期的后半段,也即上升阶段,2013年基本处于上升通道。但本轮上升过程中,不可能像2009年那样强劲,房价同比增幅难以超过上一轮12.8%的高点,预计1013年四季度或2004年一季度见。

 

房地产短周期理论及实证,在我的新书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》中有详细分析。书中回顾了房地产市场二十多年的发展历程,并利用四个标准诊断了我国房价泡沫,系统性预测了楼市的长期趋势,揭示了房地产短周期的神秘力量,提出了决定短周期房价涨跌的“四个引擎”:经济、政策、资金、存货。通过综合分析这四个要素,结论是:下半年房价仍坚挺,而明年将有所降温。

 

杨红旭发表于中国房地产报专栏

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