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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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全国房价温度将步入“合理区间”  

2013-08-27 11:53:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国房价温度将步入“合理区间”

 

节气上已经立秋,但多个城市的高温并未降下来。与之相似,国五条出台正好已届半年,房价涨势仍让人担忧。多地日光盘频现,楼市的氛围依然处于烧烤状态。三季度过半,一年时光过去三分之二。当前房价到底处于什么温度区间?

 

不识庐山真面目,只缘身在此山中。我们不妨跳出当前所处位置,站在高处,放宽视野,来看看当前房价温度。每个月18日,国家统计局都会公布上个月全国70个大中城市房价数据。这是一个指数价格,并不是成交均价。总体上能够比较好的反映全国房价波动情况。

 

下图中的曲线图,是70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅变化,环比是指本月相比上月的增幅,而同比指本月相比去年本月的增幅。显而易见,环比反映的是当前、短期变化,同比反映的过去一年、中期变化。所以,建议大家应更多的关注房价环比变化。

 

1998年房改之后,我国住宅商品化、市场化进程加快。其后楼市复苏。 2003年之前,全国房价涨幅不大,只是保持温和上涨。从2004年开始涨幅明显加大,房价进步快车道。但其中也出现过三次调整,2005年下半年至2006年涨幅收窄,2008年四季度至2009年一季度房价下跌,2011年四季度至2012二季度房价下跌。

 

鉴于数据的可得性,本文从2005年7月开始分析。从2005年7月至2013年7月,月均房价环比涨幅为0.4%,也即可以把一数值,作为近八年来的均衡水平。每个月0.4%,一年12月,也即每年累计涨幅为4.8%。由于这是房价指数,波幅小于成交均价,所以月均0.4%和年均4.8%的涨幅,是小于同质房源的实际涨幅的。只须知道这一点即可,这并不影响我们做比较分析。

 

近八年来,房价环比涨幅的峰值有三个:2007年9月达1.7%、2009年12月达1.5%、2013年3月达1.09%。由此可见,三个峰值呈下滑态势,房价呈短周期波动,但在持续的调控之下,房价的疯劲减弱。

 

房价环比涨幅的谷值有三个:2008年11-12月下跌0.5%,其前后下跌持续6个月;2010年6月下跌0.1%,这次下跌只是昙花一现,主要受当时被称为史上最严厉的国十年的压制;2012年3月下跌0.3%,其前后下跌持续8个月,是近八年最长的一次,但最大跌幅小于2008年那次。

 

据此,根据笔者的经验,大致对近八年来的房价波动划分为五类温度区间。一、房价过热区间:房价环比涨幅超过1%;二、房价偏热区间:0.6%-1%;三、房价合理区间:0.1%-0.6%;四、房价偏冷区间:-0.2%-0.1%;五、房价过冷区间:低于-0.2%。房价变化具有一定的惯性,至少未来几年内,可以用过去八年的经验,进行上述划分。

 

                 全国70个大中城市新建商品住宅环比增幅变化图

 

全国房价温度将步入“合理区间” - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

依此温度区间划分,可以分析当前房价温度。去年6月,房价开始止跌反弹,今年2月直接跳至过热区间,3月环比涨幅为1.09%,创本轮房价反弹的环比增幅高点。其后,环比涨幅持续收窄,7月为0.72%,仍在房价偏热区间。按当前运行态势,未来几个月,房价将步入合理区间。但四季度随着成交量的变化,房价增幅变化方向可能有所反复。估计至明年上半年,才会具有持续性的回落至合理区间。

 

当然,这只是70个城市的总体情况,如果看具体城市,则部分城市仍在过热区间。今年以来,一线城市和少数二线城市,房价环比增幅一直保持在1%以上。比如直到7月份,上海、北京仍然高达到1.9%和1.6%。而很多二三线城市,房价皆处于合理区间。而温州、宁波、九江、安庆等8个三线城市,房价处于偏冷区间。

 

杨红旭发表于中国房地产报

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