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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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7月住宅成交量普跌只是"假摔"   

2013-08-06 12:44:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   7月住宅成交量普跌只是"假摔"

   【导读】7月份近60%城市住宅成交下降,一线城市深圳降幅最大,北京“量跌价升”。

     据经济之声《央广财经评论》报道,在刚过去不久的7月份,不少城市出现住宅成交量下降的情况。在受到监测的43个城市中,将近60%的城市成交量环比下降。其中,深圳环比下降32.16%,也是重点城市环比下降最多的城市。北京新建纯商品住宅成交环比下降27.6%、同比下降37.2%;但成交均价环比上涨9.6%、同比上涨21.6%,呈现出“量降价升”局面。同样的现象也出现在广州,受限售限价的影响,广州中心六区推货量已经连续三周表现低迷,8月份仍相当缺货,只有大约10个项目会推出新货。

  据天气预报,上海今天将迎来历史上最热的一天,上海的房价也不认输,7月成交均价创下历史新高,但成交量比六月份下跌了三成。针对这种情况,有人认为,为完成半年业绩,通常情况下5月、6月开发商会加大推盘量,部分购房需求得以消化。而 7、8月份开发商会放缓推盘、积蓄购房客户,为“金九银十”冲击业绩奠定基础。

  回顾一下今年楼市的整体走向,1-3月,基本延续了去年年底成交活跃的走势。其中,本该属于淡季的2月因为后市乐观预期表现不俗。转折点出现在3月初,“新国五条”的出台间接刺激了新房市场,成交量达到上半年的最高点,但需求也被提前透支。4月成交量回落后,政府对市场加强调控和监管,使成交一直处于平稳状态。如今的情况是,究竟楼市在金九银十刺激和土地市场的热度传导下再次迎来"量价齐升"?还是成交量继续萎缩,直到出现房价停涨和微跌?  

 

  经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此做出评论。

 

  7月全国多数城市成交量普跌,楼市没有再次出现年初那种“淡季不淡”的情况。北京住建委的官方网站上,6月份的楼盘预售证发放了20个,但7月份只有15个。这种情况是因为开发商新建楼盘的确少了还是监管方有意调控?7月份全国多个楼市出现新建住宅成交量下降的具体原因还有哪些? 

 

  杨红旭:每年的夏季,基本上是从6月到8月这三个月,因为气温比较高,所以季节因素会导致成交量相比二季度,或者四季度有所下滑,这是一种正常现象,但今年的情况又略微不同。第一个不同是一月份、三月份的量都比较高,尤其是三月份的量比较高,那么调控之后,从二季度开始,这个量就减了,就是从4月一直到7月,其实是在持续震荡,既有政策调控的原因,也有一月、三月量比较大透支之后下滑的原因。

  还有就是供应量,一个方面因为夏季高温,开发区供应的积极性不高,等九、十月份之后再增大供应量;第二个是去年全国的购地量和新增供应量都偏低,是负增长,导致目前企业可以开的项目量并不是特别多;第三个原因是部分城市,类似北京因为政府控房价的压力比较大,所以它对于预售盘的定价卡的比较严,导致部分楼盘想上市,但是不能如期上市。

 

   成交量的下降往往伴随而来的是房价的下跌,但这次的数据并不是这样。北京、上海、深圳的房价依然在节节升高,很多地方频频出现“日光盘”。那么,7月成交量的下降是不是假摔?会不会持续?

 

  杨红旭:还不能这么说,因为本来就是一个传统的淡季加上三月之前那个透支,另外现在虽然说成交量降了,但是供应量也没有放量,导致在一线和二线其实供求是平衡的。在这样的情况下,房价是不会下跌的,而且房价目前仍然处于一个震荡上行的通道当中,还没有出现拐点,所以说量要持续跌了很长时间段之后,比如说跌半年甚至一年左右,才会出现价格的一些波动,比如说由涨转跌,所以今年下半年整体价格还是坚挺的。

 

  目前土地市场的火热还在持续,地价和出让面积都在上涨,上半年全国土地出让合同价款同比增幅达77.3%。接下来马上就是楼市的传统旺季“金九银十”。土地市场的“热度”会不会为接下来的楼市旺季帮腔?

 

  杨红旭:一方面土地市场火爆是会影响人们的预期,觉得后市的房市还会继续火爆,还会涨,它的传递效应是会存在的;而另外一方面土地市场的火爆,一般是每一轮楼市景气周期接近高位的一个特征,所以两个因素相互交叉,至少在9、10月份包括四季度还会推高房价,但是这种影响要到明年才会出现降温。

 

  从当前政府表态来看,房地产市场投资拉动宏观经济“稳中有升”的角色还要继续扮演。从市场基本面,应该怎么判断下半年的整体趋势?“翘尾”的行情有多大可能?

 

  杨红旭:从这方面讲,中央政治局的会议确实提了促进房地产市场健康平稳发展,而没有提房价调控,说明下半年对楼市调控是一个基本平稳态势,不太可能整体升级,也不会明显放松。房价最疯狂的时间已经过去了,就是三月份的时候,环比增幅最大,那么第二轮几个月的环比增幅可能会有所下滑,但整体上市场关系还没有逆转,所以年内还不会出现下滑的态势。因为三季度成交比较的低迷,四季度从9月份开始我认为成交会有一个反弹,价格也是保持上涨,但是涨幅可能比不上三、四月份的态势。

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