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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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四季度政策波澜不惊  

2013-09-12 10:04:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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四季度政策波澜不惊

 

近期,政策面平静,但骚动的市场面,不禁让人对政策面浮想联翩。一是房价继续上涨,一线城市和少数二线城市房价同比增幅超过15%,年度房价控制目标似成“镜中花”。二是地王纷呈,总价地王与单价地王把一线城市和少数二线城市折腾得够呛,地王周边业主立即涨价卖房。

 

于是乎,人们哀叹:国五条那厮咋就没效果呢?很多人猜想:看这架式,还得再来一轮调控。那么,到底当前房地产市场处于何种状态?年底之前,中央是否会再次升级房地产调控?

 

客观分析,笔者有两句话,送给大家:一是不必上火,二是不必过虑。所谓“不必上火”,是指应透过现象看本质,细察市场变化。首先,当前房价依然上涨,但涨势放缓,且区域分化。全国70个大中城市新建商品住宅价格,环比涨幅有所收窄,最疯狂的时点已过,但房价温度仍明显高过去年。其次,区域冷热不均,一线和少数二线城市热,大部分三四线城市温和。既然不存在着类似2009年底前后的全国性大涨,又何必过于着急上火呢。要着急,也只是少数城市,可能还需着急一段时间。

 

所谓“不必过虑”,是指四季度政策面不会发生大的变化,也即中央层面调控不会全面升级。主要考虑三点。其一,虽然少数城市房价仍然高烧,但全国房价正在降温,所以不可能出台全国性的调控政策,最大的可能要求或允许各地因“地”制宜、因“市”调节。比如二线城市中的郑州,房价涨幅靠前,全年房价控制目标难以完成,所以前段时间自我加压,收紧了限购政策。与之相反,楼市最为低迷的温州,近期有针对性的放松了限购(在国家要求范围之内),所以也没被上级叫停。

 

其二,稳增长是第一位的。自7月李克强总理提出确保经济不滑出“下限”后,多种稳增长措施陆续推出。见效也挺快,近两个月的经济数据已表明经济出现好转迹象。但经济变化,需要一个持续过程,预计四季度稳增长的首要地位,依然不会改变。虽然官方嘴上不说,但房地产业对于稳增长,客观上起着重要作用。况且,今年1-8月,全国房地产开发投资增幅为19.3%,已比全社会固定资产投资增幅低了一个百分点。因此,至少在四季度,不太可能在中央层面,升级房地产调控。最多是相关部门,不公开的要求房价涨幅偏大城市,从严落实或加强调控执行力度。

 

其三,国家正在建立长效机制。本届政府与上届略有差异之处,在于更加倾向于“向改革要红利”“向市场要效率”。反映在房地产调控上,也就意味着将更多的使用市场手段、经济手段,而非限购限贷限价这类行政干预手段。所以,即便是国家想要升级房地产调控,也不可能继续在限购限贷限价这样的老路上狂奔。而当前相关部门正在筹划所谓的“长效机制”,其推出需要一个过程,而且即便年内出台一个文件,也只是框架式的文本,仅具指导意义,缺少实质性的具体措施,难称新一轮调控。

 

所以,在当前这样一个特殊背景、特殊节点之下,在更有效的长效机制及后续具体措施推出之前,不可能全面加码调控。同时,为了稳定房价及预期,更不可能很快取消行政干预手段。于是,至少在四季度,中央层面的房地产政策只能保持基本的稳定。至于房产税试点城市扩容,则属长效机制建设的一部分,即便年内推出,也不代表调控政策全面升级。

 

至于地方政府所采取的一些措施,比如调整限购细节、加强预售审批、整顿市场秩序、在高价地中配建保障房、支持特殊人群购房(如芜湖对人才购房进行契税补贴)等,皆属小敲小打、小修小补,不会对市场造成实质性的影响。四季度的房地产市场,更多是遵循市场内部机制运行(如供求关系),以及会受到货币金融政策及资金面的影响(如近期部分商业银行收紧房贷)。总之,四季度:市场高位振荡,政策波澜不惊。

 

杨红旭发表于和讯专栏

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