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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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10余城市房价已经“失控”   

2013-09-23 09:11:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10余城市房价已经“失控”  

 

2013年,前三季度,即将溜走。但对于房地产业而言,却留下了一项沉重的负担:部分城市房价过热,涨幅过大,难以完年房价控制目标。眼看本年度只剩最后一个季度,房价还能稳得住吗?

 

房价上涨这把火,点燃于去年年中,去年四季度一线城市火势渐猛,部分二城市也势不可挡。今年2月底出台国五条及细则,曾使市场预期有所降温,但遗撼的是地方政府并不买帐,不愿从严落实。其后房价并无降温,继续上涨。而近几个月,在地王频出的爆热背景下,购房者对于房价上涨的预期进一步加强,于是日光盘与高价地比翼齐飞,以致造成当前局面。

 

从全国70个城市的房价环比涨幅来看,3月达到2010年下半年以来的最高值1.09%,其后持续收窄,7月为0.72%。但是,国家统计局近日公布的数据表明,8月房价环比增幅重新反弹,达到0.83%。与7月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有2个,上涨的城市有66个,相比7月份增加4个。

 

无论是从房价上涨的城市数量,还是70个城市平均环比涨幅,都可看出8月房价上涨势头超过了7月。虽然房价上涨态势并无本质变化,但仍需关注在房价环比增幅连续收窄四个月后,重新扩大的“不良现象”。

 

根据过去几年曾出现过的类似情况,接下去可能有两种变化。一种可能是,9月10月环比涨幅重新收窄,或横行盘整,其后继续振荡式收窄。这种情况说明8月只是“收窄进程”中的一次异动,类似2011年4月的情形。国五条细则的效果仍在缓慢的释放。如此则对全国房价走势不必过忧,慢慢趋稳,只是需要时间而已。

 

另一种可能的变化是,房价环比涨幅调头向上后,持续几个月,比如整个四季度,甚至明年一季度,都在振荡式向上。这就意味着,国五条细则的效果趋淡,或者说微乎其微。这种情形,类似于2010年四季及2011年一季度的情形,全国房价再度面临失控局面,客观上需要新一轮房地产调控。

 

再来看区域差异。8月70个城市环比价格变动中,最高涨幅为1.7%,相比7月份的2.2%有所下降。平均涨幅扩大,但最高涨幅缩小,说明有少数强势城市趋弱,而更多弱者正在趋强。一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为1.48%、0.83%、0.75%,一线依旧强势,但已比一季度有所降温,而涨幅靠前的城市中,三线城市却在增加。比如排名前十的城市分别是:上海、广州、深圳、银川、锦州、青岛、宜昌、兰州、济宁、平顶山。而之前的北京、郑州、南京、沈阳、厦门被挤出了前十。

 

显而易见,房价上涨正向三线城市扩散,三线和部分二线城市出现了“补涨行情”。如果这样的补涨行情持续进行,则就会出现上述房价走势的第二种情形。如果补涨行情表现较弱、持续性差,则有可能出现第一种情形。

 

不过,不管出现上述两种的中的哪一种,当前的房价水平,对一线城市和少数二线城市,已陷入尴尬境地。今年2月国五条细则要求:要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。今年2月底和3月初,全国35个大城市公布了2013年全年房价控制目标,其中北京为平稳,上海为基本平稳,其他城市为房价涨幅不超过人均可支配收入增幅。

 

但是,8月份房价同比增幅,排名前十的分别是北京(19.3%)、广州、上海、深圳(18.4%)、厦门、南京、郑州、沈阳、南充、福州(11.2%)。按此国家统计局的这一房价口径,北上广深四市全年房价增幅必超15%,铁定难以达标。而其他六市,还有排名11-20名之间的城市,其中部分也将难以达标。

 

不达标怎么办?国五条细则提出:要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。按文件要求,是要约谈、问责地方负责人,但过去几年,尤其是同样要求制定房价控制目标的2011年,并无公开报道什么城市被约谈和问责。

 

当然,在制定房价控制目标时,地方政府并无明确到底是按国家统计局的房价指数,还是按地方交易中心口径的成交均价。但一般而言,房价指数上涨,均价也会上涨,况且今年不允许将保障房混进商品住宅中统计。一线和少数二线城市,政府压力山大,四季度应会自我加压,收紧限购、信贷、税收政策等。但“市”已至此,全年房价增幅基本已成定局,且看“秋后”会否、如何算帐吧。

 

杨红旭发表于新浪财经专栏

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